中國房價的邏輯和背後的數據

本文作者肖明智，香港上市地產公司戰略研究總監，華爾街見聞專欄作家。關注作者更多文章可點擊作者頭像關注。本文為作者個人觀點，不代表其所在機構以及華爾街見聞的立場。

楔子

相信前言背景不用贅述，高房價的熱浪推升了許多有產者的身家，個人資產從十萬級到百萬級、千萬級直至數億，同時也焚滅了城市尋夢者卑微的夢想，逃離北上廣已經成為一波小眾人群的選擇，雖然依然有無數的人前仆後繼的北漂、海飄。

房價地圖

首先我們來感受一下各地的房價，數據選用二手房房價數據，來源於「房天下」。

北京：中心區域均價超過10萬一平方，平均都這麼高了，相信超過20萬一平方的房子遍地都是，通州到近5萬。

上海：中心區域均價超過8萬平方以上，外圍5萬以上，據說崇明島也到了3萬。上海的區域之間價差很大，拉低了如黃埔、盧灣、靜安的均價，實際上印象中會更高。

當年最出名的湯臣一品，這些年價格上漲「很不給力」。2012年至今上海各處的樓盤價格沒有翻倍很少，但湯臣上漲不到20%，說明房價還是有頂的，到一個價格區間，就會漲不動。

深圳之前房價在北京上海面前十分不起眼，經過2015年-2016年的大漲，已經勉強對得起一線城市的身份。筆者所租的樓盤，據說2003年的時候僅3000元每平方，現在已經到了8萬以上。

南京和杭州靠近上海，自然也不甘落後，中心區域均價超過3萬，高過5萬一平方的房子也隨處可見。

武漢是九省通衢，中心區域均價超過2萬，近郊也有8000以下的房價，對比一線城市，瞬間感覺可以買很多套房了。

成都、重慶、長沙放在一起，三個地方的人有一個共性，就是會享受生活，提起火鍋、麻將、夜生活，就一定能和當地人聊到一塊。

既然會生活，這裡的人是不太願意過緊巴巴的日子買房炒房的，當然也得感謝當地的政府，保障了住房用地的充分供給，這三個城市的房價和一線城市比，簡直就是白菜價了。

房價上漲的驅動因素以及未來判斷

收入驅動

1991年至2015年，全國城鎮居民人均可支配收入增長了17倍，全國商品房的平均售價上漲了7倍。收入一直在漲，住房兼具商品和投資屬性，其價格自然而然就會上漲。

從全國來看，住房價格是滯後於居民收入增長的。在三四線城市，住房價格基本上是土地成本加建安成本加上一點點開發商利潤，居民購房的實際壓力在不斷減小。在一二線城市，由於經濟社會發展，人的流動性增強，其需求不僅來自於城市本身居民，也來自全國收入相對較高的群體，隨著收入差距和流動性的增強，一二線城市房價與三四線逐漸拉開差距。

過去幾年，一線城市房價從2萬多漲到4萬，三線城市則在6000-7000元紋絲不動。對於未來，趨勢將延續，一線城市房價看收入增長，三四線城市看CPI（物價增長），兩者差距會越來越大。（今年年初這輪三四線房價上漲個人並不看好能夠持續多久）

貨幣驅動

貨幣放水是一個老生常談的話題，那就放一張老圖上來，過去幾十年，貨幣供應量的增長確實高於名義GDP的增長，其中有商品貨幣化的原因，有增長階段的原因，但大量超過實體經濟需求的貨幣，還是會部分流到資產層面。

通過計算城鎮人口、人均住房面積、平均價格等因素，估算了一下城鎮居民住房總價值，得到一張很有意思的圖，城鎮居民住房總價值與廣義貨幣供應量（M2）基本重合！

貨幣與房價，相互決定，相愛相殺，誰決定誰是一個迷，但貨幣對房價的影響，是無法忽視的。

對於未來，M2的增長目標是12%，依然高於9%左右的名義GDP增長。基於城鎮居民住房總面積每年4%的上漲，如果政府不調低M2增長，那麼房價每年再漲8%，一線城市每年兩位數以上的上漲，完全有可能。

什麼，你說那就比紐約東京還貴了？考慮一下人民幣大幅貶值呢？用美元計價確實會有頂，人民幣計價怎麼會有頂？

供求驅動

2000年至2016年，有3.3億人進城，帶來了117億平方米的商品住宅需求，同時，城鎮人口人均居住面積從20平方上升至35平方，帶來了116億平方米的商品住宅需求，剔除掉重複部分，新增需求約為184億平方米，年均11億平方米。2000-2016年商品住宅實際每年成交均值為7億平方米。這裡面的差距，大多被非商品住宅補充，也反映了居民住商品住宅的需求沒有得到滿足。

從趨勢來看，在2011年前供需矛盾持續存在，商品住宅銷售面積和竣工面積（實際可供居住）都遠低於真實需求。在2012年以後，商品住宅的銷售面積開始高於真實需求，但竣工面積依然低於真實需求，供需矛盾依然存在，但可以看到不久的將來會得到緩解。

分城市看，城市的人口和經濟增長與房價增長存在一定的相關性，比如深圳，人口經濟表現最好，在房價漲幅上也同樣最為突出，而像東北、西北的部分城市人口經濟表現不佳，同樣存在房價低迷的情況。

下圖中城市點位分散的原因還包括各城市土地供應，和以往漲幅等因素。但總體來看，通過預測一個城市的人口和經濟發展，還是可以得到城市的房價未來趨勢。

總體而言，從供求關係看，房價上漲的速度將會放緩，房價分化跟隨城市發展的分化，預計都市圈城市依然表現較好。

總結

從收入驅動看，一線城市房價看收入增長，三四線城市看CPI（物價增長），兩者差距會越來越大。

從貨幣驅動看，如果政府不調低M2增長，那麼房價每年再漲8%，一線城市每年兩位數以上的上漲，完全有可能，當然，附帶後果一定是人民幣貶值。

從供求關係看，房價上漲的速度將會放緩，房價分化跟隨城市發展的分化，預計都市圈城市依然表現較好。

以上三種因素相互交織，歸根結底的因素依然是的經濟增長，只要5%以上的增速能夠延續，房價易漲難跌。