2017年房價不下降秘密終於找到了

好多人問老謝調控已經過去了10個月多，老百姓日日期盼的房價為什麼沒有下降？為什麼房價就能夠這樣堅挺下去，可以持續多久？16個熱點、20個典型城市與二線房價上漲的城市調控是否再次收緊？究竟調控的目標與目的是什麼？是降房價還是保增長、防風險，還是說說而已。去年3月25日上海、深圳率先出調控，到2017年2月15日16個熱點、20個典型城市與31個省會城市都實施了收緊政策，並且調控不斷的加碼與實施組合拳，房企融資渠道及貨幣與財政政策都採取了一定的措施。

最不可思議的是16個熱點、20個典型城市與31個省會城市的政策不斷升級，限購、限貸、限價、限售、限簽、房貸的首付與利率上調、房企融資渠道多方收緊、稅費收緊、個貸投放收緊、土地市場調控等，房價沒有老百姓想像的那樣出現大跌，反而是房價上漲，小幅度上漲。房企依然瘋狂搶地，土地市場再度火爆，地價暴漲，地王再現，背後著什麼不可告人的秘密。靠收緊房企融資肯定是無法讓房價下降的，反而是給房價火上澆油。

因為住宅用地供應不僅沒有增加，卻因為房企融資收緊直接影響到拿地、土地儲備，反而導致住宅用地供應下降。一方面是16個熱點、20個大型城市與31個省會城市的土地資源稀少，住宅用地非常缺乏，城市更新又緩慢，加上土地限制條件不斷的增加，房企肯定會放緩投資、開工、完工、銷售的速度，市場供應不斷的下降，需要不斷的上漲，地價高漲，房價肯定會因供需問題再次上漲。另一方面是16個熱點、20個典型城市與31個省會城市的貨幣、信貸、房貸、個貸的投放依然是全國城市之中最多的城市，市場流動性旺盛，房價想不上漲都非常難。

其一是貨幣供應、新增人民幣貸款、個人房貸供應高位。央行2月14日公布2017年1月金融統計數據報告。1月末，本外幣貸款餘額114.19萬億元，同比增長12.1%。當月人民幣貸款增加2.03萬億元。分部門看，住戶部門貸款增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元。1月份的房貸數據是刷新歷史紀錄的，而且從之前的4季度看，基本都在4500億以上，這個數據不降低，房價是不可能跌的。2016年1月數據顯示住戶部門貸款增加6075億元,其中,短期貸款增加1292億元,中長期貸款增加4783億元。

以上圖表來源於中原大偉看樓市

其二是個人房貸的首套、二套首付、利率比仍低。融360監測的數據顯示，從全國首套房貸款平均利率走勢來看，2017年1月全國首套房平均貸款利率為4.46%，環比上升0.01%，同比下降0.1%。2016年1月，約71.89%的銀行在首套房貸款利率上有折扣，此後優惠利率佔比連續數月增長。到2017年1月時，約有81.24%的銀行提供首套房貸款優惠利率。從首套房貸款利率的優惠力度來看，融360監測的35個城市533家銀行中，1月提供9折以下優惠利率的銀行有128家，比去年12月減少23家，佔比為24.02%。

融360監測數據顯示，全國533家銀行中，明確執行二套房首付4成及以下的銀行共有329家，比上月增加1家，佔比61.73%，2016年12月執行二套房首付3成的銀行有175家，比上月減少2家，佔比達32.83%。執行5成、6成、7成以及8成的銀行數分別為95家，15家、51家和34家。12月，各城市主流首付比例較上月變化不大，二套房主流首付3成的城市數16個，佔比45.71%，分別是大連、西安、寧波、太原、天津、烏魯木齊、青島、昆明、石家莊、南寧、海口、哈爾濱、重慶、長春、瀋陽、長沙，首付4成的城市的個數和上月持平，分別是濟南、南昌、無錫、福州、佛山、成都、鄭州、珠海、東莞。

其三是土地供應負增長，地價暴漲，地王再現。春節后熱點、典型城市土地市場火爆，國企、央企、上市房企依舊瘋狂搶地，多城再拍天價地。今日，房企瘋狂搶奪土地，深圳商業地王再現。從深圳市土地房產交易中心獲悉，2017年2月15日下午，龍華拍賣一塊商業用地（編號A811-0322），經過萬科、龍光、中海、金茂、碧桂園和華僑城等房企300餘輪的激烈競價，最終被華僑城以59.8億拿下，樓麵價約3.7萬/平，溢價率50.55%。

情人節南京上演雞年首拍，2塊地拍出170多億天價。2月14日上午，南京雞年的首場土拍共有7幅地塊參與了網上競拍，分別位於南京的江北、城南、河西、城北，其中6幅有住宅地塊。其中備受矚目的一幅位於南京河西南魚嘴板塊的G97地塊，被央企北京方興（金茂）以73.4億拿下，未來將聯合平安集團開建一幢高度為500-550米的「南京第一高樓」，超過此前的綠地紫峰大廈。而總價最高位於南京主城中華門外中山南路以西的優質地塊，更是經過2個多小時395輪競價的拉鋸戰，拍到了最高限價98億，需要通過搖號來確定最終歸屬，成為今年南京第一幅百億地塊。

同時南京當天出讓的4幅優質宅地，均拍到了最高限價需要通過現場搖號來確定歸屬。而位於江北浦口白馬路 G99 地塊，達到最高限價 29.5 億元；城南西善橋 G100 地塊達到最高限價 38 億元；城北新玄武華飛路 G101 達到最高限價 17.1 億元；江北白馬路 G102 地塊達到最高限價 9.3 億元，預計拍出后的土地樓麵價均會創下區域新高。毫無疑問，表面上都誰樓市降溫了，土地價格還是這麼瘋狂。半個城市的開發商都來搶地了，南京房價怎麼可能降？南京、石家莊、西安、合肥、鄭州、長沙...等熱點二線城市開年土拍。

情人節同一天，石家莊市國土資源局也公開出讓9宗地塊，地塊編號為[2016]110-118號，總面積為369413.5平方米（約合554.12畝），共計攬金33.876億，這是春節過後2017年石家莊主城區首次土地掛牌，其中就有6大項目成功拿地補證，僅有1宗土地流拍，土地市場繼續延續了去年年末的火熱。1月合肥土市成交25宗地，2594.48畝，攬金超241.83億元，其中合肥市區土地攬金236.5億元，達到去年1月份的21倍，土地成交金額也是去年同期的16倍，創下了歷史新高。除了南京、石家莊等熱點城市外，個別二三線城市也正式加入了年後土地出讓的大軍。

這就是土地市場僧多粥少，錢多地少，房企太飢餓，不搶地就沒得干。這就是人民幣貶值、負利率、資產荒的保值增值投資選擇。16個熱點、20個典型城市與31個省會城市的樓市短期降溫難，房價已無下降空間。

官方數據顯示，2009年至2016年的全國房地產用地供應量分別為房地產用地10.75萬公頃、10.91萬公頃、15.42萬公頃、16.91萬公頃、16.56萬公頃、20.32萬公頃、15.1萬公頃、12.0萬公頃，為8年來最歷史最低。2016年，全國國有建設用地供應51.8萬公頃，同比下降2.9%。其中房地產用地10.75萬公頃，同比下降10.3%，已是全國房地產用地供應量連續第3年下降，相較於2014年和2015年分別下降25.5%和20.9%，不過是10.3%的降幅已明顯收窄。2013年時，全國國有建設用地供應73萬公頃，同比增長5.8%，其中房地產用地20萬公頃，同比增長高達26.8%。

2013年以後，經濟增速開始放緩，部分城市出現較大的商品房庫存壓力，全國建設用地供應量及其中的房地產用地量都開始下降。2016年建設用地供應總量略有減少，其中存量建設用地供應超六成，已成為土地供應的主要來源。在土地供應量同比降幅較前兩年有所收窄的同時，地價與往年相比增幅卻在擴大。2016年第四季度末全國105個主要監測城市綜合、商業、住宅、工業地價同比增長率分別為5.31%、3.09%、7.91%和2.84%，該四個指標在2015年同期則分別為3.16%、2.70%、3.92%和2.38%。

在供地量下降的同時，地價則明顯上漲。2016年全國土地出讓合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。2016年國土資源主要統計數據顯示：2016年房地產用地供應同比減少一成，但是全國土地出讓價款卻高達3.56萬億元，同比增加近2成。2016年包括蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳在內的9個城市土地出讓收入均超過千億元大關，另全國有11個城市賣地金額同比上漲超過100%，紛紛刷新各地市歷史最高記錄。

房地產用地包括商服用地和住房用地，住房用地供應量一般占房地產用地供應量的七成左右。截至目前，國土部尚未對外發布2016年全國住房用地供應情況。若以七成的佔比來粗略計算，2016年住房用地供應量大約在7.5萬公頃。2016年，全國國有建設用地供應51.8萬公頃，同比下降2.9%。其中，工礦倉儲用地12.08萬公頃，同比下降3.2%；房地產用地10.75萬公頃，同比下降10.3%；基礎設施等用地28.97萬公頃，同比增長0.2%。2016年土地供應偏保守，減少供地主要是希望讓市場優先消化既有的土地和商品房庫存。

數據顯示，2016年全國土地出讓面積20.82萬公頃，同比下降5.9%，但合同成交價款3.56萬億元，同比增長19.3%。簡單計算可知，在2016年全國土地出讓減少約1.31萬公頃的情況下，成交價款卻增加了5759億元左右。而在此前的2015年，全國土地出讓收入還呈現出下降狀態。據財政部數據顯示，2015年全國繳入國庫的土地出讓收入3.37萬億元，同比下降21.6%。雖然與國土資源部數據在統計口徑上有所區別，但依然可以看出2016年土地出讓價格回暖的一面。

2016年全國住宅地價環比、同比增速持續擴大，既反映了「去庫存」政策效果顯現，房地產市場回暖，同時也提示了局部市場可能出現過熱的跡象。2016年北京、上海、廣州、深圳4個一線城市2016年全年土地溢價率分別達到38%、73%、37%和149%。2017年1月1日至2月12日北京、上海、廣州三個城市土地溢價率則降至14%、12%和11%，深圳今年以來暫時還沒有土地交易。鄭州、合肥等城市土地溢價率也有明顯下降。

土地交易市場後續依然有反彈的可能，尤其是在一些大城市，部分房企還是會有繼續拿地的可能。在上月舉行的全國國土資源工作會議上，國土資源部表示今年將對房價上漲壓力大的城市合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例，對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。將加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性土地制度，促進房地產市場平穩健康發展。對保障性住房用地應保盡保，對商品房根據供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。

其四是土地財政成為地方固定資產投資、基礎設施投資、地方還款的第二財政。2017年，各省固定資產投資計劃浮出市面，暴露出許多不為人知的秘密，所謂外行看熱鬧，內行看門道。其一是經濟最好、最差的省份，固定資產投資比例不斷上升，規模大，佔到經濟總量大，實際上就是投資拉動經濟增長的模式，以投資驅動經濟的傳統思維根深蒂固，轉型談何容易。其二是房地產，政府建建、製造業依然是投資的最熱門行業，成為經濟增長的動力器，背後就是需要大量的資金，隱藏著許多賺錢投資的機會。其三是投資需要大量的資金，沒錢了就貸款形成地方債務，還債就得靠賣地了。

截至目前，除港澳台及海南省外，各省份（含省、自治區、直轄市，下同）已基本開完2017年地方兩會，通過地方政府所作的政府工作報告，各省份2017年的固定資產投資計劃浮出水面。通過各省份政府工作報告透露的2017年固定資產投資增速目標，結合上一年的固定資產投資額計算髮現，新疆並非2017年目標固定資產投資金額最高，最高的是第二經濟大省江蘇，該省2016年固定資產投資額為49371億元，若按照江蘇政府工作報告中設定的7.5%的增速計算，2017年江蘇固定資產投資額將超過5萬億，達53074億元。

照此方法計算，河南、廣東、河北、四川、湖南等省份2017年固定資產投資金額也將超過3萬億元。相比之下，新疆約1.5萬億的投資金額在全國只處於居中的水平。不過，如果按照增速來看，新疆2017年設定的50%的固定資產投資增速確實在已有完整數據的省份中屬最高。另外增速居於第二位的西藏設定的增速只有20%。另外，貴州、雲南等西南省份的增速也接近20%。然而從另外一個角度來看，固定資產投資額佔GDP的比重或許更能體現相應省份的實際投資規模。

從這一指標來看，西藏2017年目標固定資產投資額達2000億元，該省份2016年GDP卻僅為1148億元，固定資產投資額為GDP的1.7倍，處於全國榜首的位置，明顯超過新疆。上表中已明確公布2017年固定資產投資目標的省份有22個，這些省份累計投資目標超過40萬億元。其中，2017年固定資產投資佔2016年GDP比重超過100%的有16個省份，主要為西部省份。佔比越高，說明經濟倚重投資拉動越嚴重。