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深圳35所重點初中學區房價格表 丨主場

深圳35所重點初中學區房價格表 丨主場

200萬的學區房,有哪些選擇?

抽取了一些名校國中學區房的數據進行了總結,給廣大關注學區房的網友提供參考。

本次統計的國中學校如下

以上統計到的學校共計35所,部分學校成名已久,教學成績深受置業者信任,同時此次統計也包含了幾所近年新開辦的高起點新校和歸入名校集團的新校區,例如明德實驗學校、深圳灣學校、育才太子灣學校等,雖然尚未出成績,但是已經引起了不少置業者的關注。

在35所學校中,節選出真實成交房源240套,成交總面積21411.73㎡,成交總額161266萬元,均價為75316元/㎡,套均面積89.21平,套均總價672萬元。

對比前兩月數據,因為新加入了新華中學和羅湖外國語學校,在均價與套均總價上有略微下降,帶套均面積仍基本保持一致,但是在與地產經紀人溝通市場情況得知,最近隨著聯考的進行與結束,諮詢學區房的熱度相比前兩月有明顯回升,根據以往經驗,每年在聯考與中考結束之後,學區房的成交都會迎來一陣小高峰,在此學霸先鋒提醒各位置業者,如確有購房改善需求,請提前入場選房。

在戶型分佈上

從戶型分佈上,我們可以看到,兩房三房合計佔比67%,佔據了大部分的成交市場,是置業者主流的選擇,而4房以上大戶型本月成交佔比達到18%,也反應了市場上因為二胎所產生的住房需求還是比較多的

學區房的投資價值在學霸先鋒看來依然有挖掘的潛力,尤其是在南山區今年有南二外集團與南科大集團成立,未來會產生更多的重點學位與市場。

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公開數據顯示,深圳5月新房住宅成交均價54512元/平方米,環比下跌0.2%。截至目前,深圳新房均價8連『』跌『』,7個月時間房價未超過6萬元/平方米。

不過,魏成安顯然並不相信這條消息給出的預測,「我看房幾個月了,二手房價格還是很堅挺的,業主願意降價拋售的並不多。我後悔在2014年深圳房價低谷的時候沒有買房,現在眼看孩子要讀書了,才想著買套學位房,但是價格已經高不可攀。

確實,與北京和上海等一線城市不同的是,深圳新盤價格穩定,且二手房價格也未出現鬆動,不過與北京、上海等一線城市一樣的是,樓市新政使得部分投資客撤離,因此自住客的比例出現大幅提高

房企不做虧本生意

魏成安在深圳打拚快十年了,今年終於決定買房,為的是方便孩子上學。原本租住在福田區景田的三室二廳,今年租金也達到了8000元/月,他升職后,覺得將租金用於月供也剛剛好,加上聽聞不少同事都選擇在龍華區或者龍崗區買房,他今年年初就開始在這兩處看房。

魏成安看中了位於龍華區4號線龍華站附近的鴻榮源壹成中心:「即便3月全國再次大範圍調控、市場冷清之時,這個項目的到訪量都一直保持高位。我看中的是,這個項目是大社區,未來有商業配套,還會建設3所幼稚園和一所九年一貫制的公立名校。附近還有捷運站,雖然走路有些距離,但關鍵價格合適。」

事實上,鴻榮源壹成中心作為龍華區規模最大的城市更新項目,自開盤以來就備受矚目。2015年11月,該項目首次在深圳灣體育館開盤,均價在4.3萬元/平方米至4.8萬元/平方米。當天到場人數超過6000,下午五點就全部售罄。2016年6月,該盤再次推售1637套房源,均價5.5萬元/平方米,再次全部售罄。

該項目去年以131億元的售價和25.7萬平方米成交面積榮獲深圳樓盤銷售金額最高和面積最大兩個稱號。去年調控至今,鴻榮源壹成中心均價穩定在5.8萬元/平方米,今年以來,一直穩居深圳新房成交前十名,深圳中原數據顯示1月至5月,該項目已經成交410套。

深圳中原研究中心總結該項目熱銷的原因為,「臨近龍華地王,大幅拉升樓盤的溢價空間;同時此次推出的戶型利用率極高,贈送面積誘人,加之其價格合理,均價低於龍華地王的樓麵價。」

作為關外片區,龍華在5年前還是一個不被看好的區域。即便2011年底從寶安區獨立出來成立新區,龍華的房價在很長一段時間內也都處於窪地,近年來卻變得炙手可熱。作為深圳市未來的新城市中心,甚至有傳言稱深圳市委將北遷至龍華。加上多宗地王的加持,龍華區的房價水漲船高,2015年4月新房成交均價還是2.6萬元/平方米,2017年4月新房均價早已超過了5萬元/平方米,部分樓盤價格甚至超過了7萬元/平方米。

龍華大盤一位負責人對記者直言:「龍華房價不會大降的,即便部分項目價格會略微調低,但整體上還是會保持穩定。龍華區地王樓麵價擺在這裡,房企是不會做虧本生意的。」

對於深圳新房價格的走低,上述負責人則指出:「現在成交的大部分是剛需盤,豪宅盤難入市,這種結構性調整下的價格,是有些失真的。一旦豪宅盤集中入市,價格立馬會拉高。現在很多豪宅盤拿不到預售證,都在排隊等著,比如5月就沒有豪宅盤拿到預售證。」

深圳研究中心數據顯示,5月新房住宅中,價格在4萬~6萬元/平方米之間的成交面積佔比上升9.1%,8萬元/平方米以上的成交面積佔比下降5.8%。尤其是豪宅5月共成交251套,環比下降36.9%。

綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對記者表示:「深圳房價假摔的可能性較大,仔細看數據,目前重點樓盤價格沒有下跌,而是外圍一些剛需樓盤價格下跌。另外,政府目前限售,導致了高端樓盤並不好賣,而中低端樓盤熱銷。預計下半年政策不會鬆動,對於豪宅開發商來說,苦等半年還未拿到預售證,可能也等不了太長時間,建議適當降低價格拿到預售證。」

「目前政府要求高端、低端項目搭配取得預售證、搭配備案,下半年深圳房價仍然會按照上半年趨勢走,即小幅平穩下降。下半年仍然會繼續這個措施,因此無論是純住宅還是公寓類的高端項目,不會出現扎堆開盤的情況。如果沒有出貨壓力,沒有人願意賤賣產品的。」美聯物業全國研究中心總監何倩茹指出。

二手住宅難降價,尤其學位房

不過,魏成安最後還是沒有拿下那套總價接近500萬元的房子,而是選擇了學校更為聚集的南山區。魏成安對此並不遺憾,「也是和家人商量了很久才做的決定,不一定要買新房,有500萬元的預算也是可以在關內找到一些合適的小兩房。」

魏成安剛剛看中了南山區南頭片區麒麟花園一套均價在7.8萬元/平方米的學位房,帶南山實驗學校麒麟國小部的學位。但是總價超過500萬元,令魏成安不能完全承受。而另一套同樣位於南山區大新捷運站附近的小兩房,帶有前海國小的學位,價格剛過470萬元,接近魏成安原本的預算。

「南山實驗學校屬於南山區的重點學校,我們也在考慮,是選擇價格還是咬咬牙借點錢買名校房。我很擔心深圳房價還會繼續再漲,雖然樓市調控,但是要讓房主點頭降價是十分難的事情。」魏成安頗為苦惱。

像魏成安這樣為了學位房奔波的家長還有很多。根據深圳市教育局公開數據,今年深圳市公辦國小小一學位缺口達到4.63萬個,2018年公辦國小小一學位缺口將達到6.1萬個,目前基本上是2~3個孩子搶一個學位

這也令今年深圳學位房一直處在高溫不降,尤其是今年3月,即深圳學位房成交旺季,學生家長都趕在這個時間完成交易。彼時,不少傳統學位區域的成交量猛增。像香蜜湖豪宅片區,一套2200萬元的帶荔園外國語學校學位的房源,放出來兩小時就被拿下。

記者隨後也聯繫了那位麒麟花園業主,他表示:「不要說房子本身帶學位,就是不帶學位,我也不會為了急著賣出去就降價。現在深圳房價只是調控中,真正要買房的還是大有人在,尤其是學位房,現在『二孩』政策放開,家長為了孩子將來學習,肯定要換合適的房子。我的房子的價值就擺在那裡。」

深圳地產經紀員朱海霞也對記者解釋稱:「現在業主心態和之前不同,心理價位不會輕易改變,除非急著用錢,會降價10%~20%出售,大部分都不鬆口。有位客戶出售羅湖區一處170平方米的住宅,心理價位就是1400萬元,我告訴他,1100萬元比較好賣,但是他認為房子賣出去的價格得足夠支付下一套,尤其是限購政策后,有貸款記錄再買房,首付要交5成,如果不能達到心理價位,不會輕易賣房。」

數據顯示,由於備案數據的滯后性,5月二手住宅成交量仍在環比上漲,成交6532套,環比增多4%。進入6月後,二手成交均價還在緩慢提升中,目前為53253元/平方米,環比上升4.37%。

深圳中原研究中心指出,二手市場放盤量和訪客量雙雙環比增多,絕對水平處在今年以來平均的水平上下。根據稍顯穩定的經理指數和跌勢減緩的報價指數,預計短期內市場信心會有所回升。

魏成安還在為著自己的第一套房發愁,但是他的同事徐麗(化名)已經在前兩年通過換房完成了資本的原始積累。目前手上擁有3套房的徐麗並不認為自己是炒房,只是認為當房產的金融屬性越來越強,在她看來,買房子就像買股票

徐麗對記者表示:「在『錢荒』背景下,股票不能快速獲利,高房價卻可以。隨著財富效應的遞增,即便是剛需客,現在買房很多也是講究著『自住+投資』。每個人都可能成為下一個投資客,只要我選對了入市時間。

此前,深圳市場上利用銀行以外「加槓桿」配資入樓市的購房者比例大概在5%~10%,其中「首付貸」占近一半的比例。據深圳市互聯網金融協會不完全統計,按照其摸底排查的企業30家左右,所投放的「首付貸」存量規模大致在25億至30億元。

去年3月,深圳市監管部門叫停「首付貸」后,又叫停眾籌購房。這對於房地產市場造成了較大的影響。然而,即便抑制了「首付貸」和各類眾籌業務,深圳人依舊可以利用銀行來槓桿買房。

除了正規渠道的住房按揭,在流動性寬鬆背景下,為控制不良貸款、提升利潤業績,各銀行(特別是中小銀行)大力拓展以房屋抵押的消費貸款和以個人銀行賬戶流水保障的信用貸款。

尤其是深圳這樣高凈值人群聚集、樓市前景看好的城市,各大銀行也是爭先開展業務,紛紛下調了銀行房貸利率,2016年、個別銀行甚至出現了8.5折優惠。在這樣的情況下,房價快速上漲,投資客成為了主要推手。

隨著深圳房價進行了兩輪調控后,尤其是限房限貸,令不少投資客壓力倍增。加上兩輪二手房交易評估價上調,絕大部分增幅在50%左右,二手房交易稅費大幅增加,市場立即降溫。

今年3月末至4月上旬,銀監會又連續發了七道文,堪稱「史上監管文件最密集時期」。監管加碼導致了銀行在房貸業務的資金投放更為謹慎。據融360監測數據顯示,目前全國533家銀行中有20家銀行已經停貸,包括深圳地區的平安銀行、華潤銀行以及廣州銀行。

而家家順數據顯示,目前深圳二手房首套房貸率中,中信銀行、平安銀行暫停房貸,而浦發銀行則是沒有額度。從房貸利率折扣來看,銀行基本利率為9.5折,中信銀行、平安銀行為基準,而興業銀行、浦發銀行上浮10%。

房貸緊縮也影響了買家購房步驟,研究中心數據顯示,5月深圳二手住宅投資佔比25.5%,環比下降2.15%。成交中自住用途佔比74%,自住或投資兩用的佔比為23%,而純投資佔比也有所下降,僅為3%。

深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉對記者表示:「今年投資客明顯減少,深圳是利用槓桿較強的城市,2015~2016年房貸首付在3.5成,用足槓桿的現象在全國都很突出,但是現在深圳房貸利率提高,對於房地產市場是加息,使得投資需求減弱。另外,深圳租金也在下降,不足以抵月供,對於投資需求來說是明顯打擊。不過,相比較住宅,今年商務公寓市場包括類住宅是比較熱的,確實有部分需求轉向這類市場。」

而宋丁指出:「目前外地資金還是有的,只是現在深圳樓市還未趨穩,他們這段時間也是在謹慎觀望中,並沒有完全撤離,始終尋找著機會繼續進入深圳樓市。」

投資客的戲在深圳樓市還將繼續上演,或許正如徐麗所說:「我們買房是為了資產保值,如果現在能有更好的投資渠道,我們也會選擇,只是當下,深圳的房子更為值錢罷了。

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