臨深（東莞）買房到底是機會還是坑？

一線城市與環一線，本質是虹吸與外溢這麼一種關係。必先虹吸，到一定階段時，再外溢。大部分時間是虹吸，少部分時間是外溢。作為一線城市居民，能買在一線，就不要外溢到環一線了。每一次階段性行情頂部，就是外溢最瘋狂的時候。

東莞臨深樓市的歷史。

東莞樓市的熱潮會出現在每次深圳樓市階段性頂部時。2007年掀起過一輪東莞房產投資熱潮，當年大嶺山的沁林山莊不少深圳人買了，6000多的價格到2014年二手房成交價也不過6000-8000的成交價格，7年漲幅連GDP增速都沒跑贏。

東莞樓市的熱潮短，調整期長。可以五年不漲，也可以半年的漲幅比過去5年的累計的漲幅還要大。在很短的一段時間內，臨深有投資價值，但很難把握住，如2016年1-9月，東莞房產大部分時間是沒有投資價值，東莞樓市過去的歷史是典型的熊長牛短模式，跟深圳是完全相反的。

東莞樓市的特點：東莞土地供應、商品房供應缺嗎？東莞樓市跟國內一線大城市的強中心的格局完全不一樣，它是弱中心、強鎮區格局，不論是東莞城區還是各鎮區，都不缺土地供應及商品房供應。。

工作在深圳，住在臨深現實嗎？除了塘廈、鳳崗、長安及大嶺山、黃江部分區域可以勉強作為在深圳工作的人第一居所之外，其它離深圳稍遠的區域作為深圳人的第一居所基本上不太現實，較長的通勤成本、時間成本及小孩上學教育等問題都是困擾臨深作為第一居所的現實問題。

東莞二手房交易流通性如何？除了2016年，東莞的二手房交易流通性較深圳差太多，一套房持牌半年賣出去算快的了，賣一年都是正常時間。

東莞二手房實際售價漲了多少？以黃江為例來說明，新房，碧桂園翡翠山2014年底開盤，7000起賣，賣到2016年底尾盤價接近20000，近3倍的漲幅，確實很大。二手房，2014年底黃江幾個次新房富康花園、中惠君庭、花樣年江山7000-8000這個區間。最近二手成交價富康花園、中惠君庭13000左右、江山15000-16000、碧桂園翡翠山17000。兩年多時間，二手房真實的成交價基本上也就是翻倍行情，跟深圳二手房漲幅相當，但流通性可能差一些，這還是東莞裡面漲幅比較大的黃江。表面上看新房有上漲近3倍，但實際二手成交賣不到那麼高的價格。去年國慶調控后，成交也受影響，價格有所下探，走勢基本上還是跟隨深圳樓市的走勢，所以我在今年初給深圳、東莞樓市今年走勢的預判也都是穩中略降。

什麼樣的深圳人在買東莞房產？

1、 覺得自己買不起深圳房產的，以為自己可以買東莞房子來自住的。事實上絕大部分人都不會過去住，較長的通勤成本、時間成本及小孩上學教育等問題都是困擾。在深圳範圍內隨著擁堵加劇自駕上下班都不堪重負，更何況無軌道交通只能依賴自駕出行的每天往返東莞、深圳，滋味如何誰試誰知道。事實上現在買入東莞的單價、總價都不便宜了，有這個錢不如在深圳買個小戶型，如果買的小戶型時住不下，可以出租小戶型，自己再租一個稍大一點的房子解決居住問題，跟深圳現在的高房價相比，現在的租金其實算厚道了。

2、 深圳無名額，買東莞投資。這一種人在深圳無名額，有點資金，買來投資。除非切入時機非常好，否則收益也不會太好。

3、 自己在深圳住，買東莞給父母養老住。這一種需求，相信所佔比例不高。

松山湖總體印象。

感覺松山湖規劃定位不明晰，科創中心？中心城區？風景區？高新產業園區？新興居住區？都有點像，又不完全像。高層住宅房價新房2.7萬左右，二手2.4-3萬左右，東莞房價的高地，入住率偏低，但後續住宅用供應地也較少了。

東莞樓市總體印象：夾在廣深兩大城市之間，無論是資金、人才都是被兩大城市所虹吸、好一點的企業做大后總部不是遷到廣州就是遷到深圳。東莞樓市非傳統大城市的強中心聚焦模式，而是弱中心強鎮區模式。依靠製造業起家的東莞在2008年金融危機后就一直面臨轉型但一直沒有找到合適的路徑，最近幾年隨著經營成本的上升，東莞不少原大型台資、港資等勞動力密集行業工廠的撤退，東莞的大小街道冷清了不少，不過，華為進駐松山湖倒是一劑強心針。從東莞本身的特點及供需關係來看，東莞樓市的長期投資價值一般。短期走勢方面，東莞樓市在經過15-16兩年跟隨深圳上漲之後，在2017年後也會跟隨深圳進入調整期。

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