招商蛇口：前海開發加速推進,銷售劍指千億目標

2016年1-12月，招商蛇口實現營業收入總額635.7億元，同比增長29.2%，實現歸屬於上市公司股東的凈利潤95.8億元，同比增長97.5%，同比去年備考口徑增長39%，超額完成89.4億元的業績承諾；基本每股收益為1.21元，同比增長37.5%；擬每10股派發現金紅利5.00元。2017年公司計劃銷售1，000億，同比大幅增長35%，體現集團做大做強地產業務的戰略決心，而公司前2月銷售額已近翻番。報告期間，公司在前海片區開發取得實質性進展，並連續公告獲得通州台湖鎮政企合作項目以及深圳國際會展中心BOT項目，顯示公司的「前港-中區-后城」的戰略正加速落地。考慮到公司優質土地資源的價值、較高的銷售目標以及業績承諾，我們給予公司2017-2018年預測每股收益分別為1.41元和1.56元，目標價上調至22.56元/股，相當於16倍的17年市盈率，維持買入評級。

支撐評級的要點。

16年房地產銷售增長28%，17年銷售目標1，000億。2016年，公司實現簽約銷售面積471萬平米，簽約銷售金額739億元，同比增加28.4%，銷售均價15，692元/平米；實現結轉收入561億元，同比增長33.9%，結算均價10，317元/平米，結轉毛利率32.3%，同比下降2.6個百分點，主要由於深圳區域外項目結轉較多。2017年，公司計劃實現銷售額1，000億元，同比增長35%，前2月已同增96%，預計全年可售貨值約2，200億元。

投資聚焦一二線，多渠道獲取土地資源。土地儲備方面，公司聚焦一二線核心城市，目前土地儲備1，826萬平米，權益儲備1，291萬平米；去年公司拿地積極，合計拿地建面702萬平米，拿地金額905億元，新增土地儲備中，一線和二線城市分別佔比52%和48%。未來除了從公開市場獲取資源，集團內資源的協同和產業新城的拓展也成為重要途徑。2017年公司計劃新開工面積765萬平米增長40%，計劃竣工面積528萬平米。

前海片區開發取得實質性進展，土地重估價值可觀。2016年7月，公司與前海管理局下屬企業組建股權比例為50：50的合資公司，共同開發建設列入合作範圍的2.9平方公里的前海土地，實際開發權益比例41.25%，標誌著前海蛇口自貿片區機制的創新取得重大突破。截止2016年末，公司在深圳前海蛇口自貿區的土地及物業合計516萬平米，包括：蛇口片區(220萬平米)、太子灣片區(53萬平米)和前海片區(238萬平米)。

「前港-中區-后城」聯動，股權激勵助力戰略實施。2016年8月，公司與北京市通州區政府合作簽署協議通過建立平台公司對台湖鎮進行綜合開發；公司與華僑城聯合競得深圳國際會展中心(一期)項目，將通過BOT模式介入深圳國際會展中心的商業配套建設和會展產業運營。2016年底，公司實施股票期權激勵計劃，行權價格19.51元/股且設定三年CAGR13%的目標，有望加速「前港-中區-后城」發展戰略的落地。

評級面臨的主要風險。

銷量受到樓市限購及貨幣政策影響；前海蛇口地塊開發進度低於預期。

估值。

我們給予公司2017-19年預測每股收益分別為1.41元、1.56元和1.73元，目標價格由19.20元上調至22.56元，相當於16倍17年市盈率，維持買入評級。中銀國際證券有限責任公司