價格與產品都在貼地飛行丨中糧瑞府

本期，評論君要扒的項目是：位於北京的中糧·瑞府，全文約3400字，閱讀大約需要8分鐘。

❶項目所在的孫河片區，是北京唯一先規劃后建設的片區，它的定位就是低密度住區，可是說是贏在了起跑線上。

❷地上一層半以及坡屋頂的設計，協調了採光與私密性，這兩個總是顧此失彼的難兄難弟總算和解了。

❸臨水的13套房源，樓體到規劃紅線之間約有1000平的面積，開發后基本上就以私屬庭院的形式贈送給業主，佔便宜的心態很足。

❹毛坯交付，在樣板間內看房的豪華感受，與實際會有一定差距，豪華感至少應該打8折，要避免過於入戲。

❺按政府規定，項目配建了一定體量的人才公寓，可能會對項目整體的高端定位有所破壞。

壹丨First

先說說項目的區位。中糧瑞府位於北京朝陽的孫河板塊，在傳統的認知中，孫河板塊是隸屬於中央別墅區的。

而中央別墅區在帝都的地位不用多說，基本上提到中央別墅區，就已經給項目蓋上了高端通行證。

區位示意

同時它又是目前北京唯一先規劃后建設的低密度住區，無論是在景觀配套還是規劃設計方面，都比正在老去的中央別墅區更嶄新。

據說，當年不少房企都深度參與了孫河組團規劃設計方案的大比武之中。

最後，伍茲貝格、綠地集團、正大置地等14個單位組成的5家設計聯合體，攜5組方案進入最終評審，誕生當下的規劃。

所以片區內地塊基本以居住和商業為主，平均容積率也被限制在1.5左右，部分區域能到達1.0以下。

1.1容積率地帶

實際上，自北京的西南五環外到北五環，有一個容積率約為1.1的帶狀地帶正在形成。

從圖片中可以看到這個條狀帶，從金地西山藝境、遠洋天著春秋，一路向北方延伸，最後交匯至孫河板塊。

這個數字意味著，孫河片區內住宅項目的容積率如果超過1.5，大概心裡會很有自卑感。

貳丨Second

項目交通圖

從北京三四環出發，走京承高速和京密路都可以到達項目，去機場T3也很方便。

如果在國貿上班，走京密路，基本上提前1小時出發，通勤狀況就會比較從容。

區域配套評論君不做大而全的點評，新規劃的片區，購物中心、商業酒店這些基本都會陸續出現。

高達20萬方的商業規劃體量足以支撐起片區價值，只不過要付出時間去等待。

國際學校最初只面對外國學生開放，但由於其全英文授課、國際化課程、對接國外教育等特點，反而對本土富庭有巨大吸引力。

評論君要提醒的是，國際學校門檻太高，不少還有國籍要求，一般家庭難以企及。

學校情況簡介

有需求就有響應，雖然老牌的京西仍然非父母雙方均具備外籍的學生不收，但哈羅、德威的招生卻並不是毫無機會。

需要明確的是，項目並不會做出保障入學的承諾，入學還是要看各位準業主的門路。

產品給評論君的感覺是，項目確實在往高端用力。下面說說亮點和槽點。

1、項目總體建築面積約7.3萬方，需配建3.3萬方的公租房，整體容積率約1.08。

而刨除配建公租房之後，別墅區的容積率約為0.68，達到這個標準已經相當奢侈。

建築風格比較偏新中式，按照中糧瑞府的解釋這是其獨創的「府園」產品，即是指「單層圍園，雙層築府」。

銷售說辭通俗一點理解，就是中糧瑞府地上只規劃了2層，地下1層。

在傳統設計中，別墅往往都是地上三層的設計，一層規劃客卧，二層兩個卧室，三層則是寬闊的主人房。

傳統的設計層次感有了，但是主人要下樓去會客或者用餐，卻比較麻煩，與在二層居住的孩子交流也不暢。所以，近年來地上兩層的設計風漸成潮流。

中糧瑞府將三層的設計減為兩層后，一層除了客卧之外還加了老人房，二層是主人房和兒童房。

這種設計比較接近交付使用后的生活實際場景。畢竟，房子是用來住的，不是用來裝逼的。

地下1層6.4米的層高，也給業主留有再改造的餘地。中糧瑞府的樣板間里提供了兩種風格，一種挑空，一種沒有挑空，不同的買房人可以自主挑選。評論君個人更喜歡挑空路線的那個樣板房。

項目一共規劃116套住房，除20套疊拼外，剩餘產品為面積在460㎡—850㎡之間的合院，具體可見下圖：

項目產品明細

2、項目對私密性要求很嚴苛，能看出來是動了心思的。庭院以4.5米高的院牆向內圍合，可以完全阻擋住外部視線。

評論君實地市調時，置身實樓內，四四方方的一處庭院，一方天空，彷彿完完全全就是自己的，私屬感確實很強烈。

在「擋住鄰居的視線」之外，家庭成員內部之間的「對視」也被項目方盡量避免。

如果你去過項目，你會看到一個「坡屋頂」的設計，它重要的作用之一就是保障主卧的私密性。

其實從工程上說，完全可以把「坡屋頂」整理成一個露台，甚至一間卧房，不過為了保障私密，這個設計細節的處理是可以給高分的。

項目效果圖

3、DIY空間很強大。首先前文提到，項目地下1層有6.4米層高，為業主留下了可操作的空間，隔成兩層或者挑空，都隨個人喜好。

地下層的採光問題，處理的也還不錯，中午的時候，透過西向的採光天井，陽光可以填滿房間的三分之二。

重點是，項目單層建築輪廓線的面積也足夠大，一些非承重牆完全可以拆掉，便於後期改造。

這基本上就等同於，如果你不中意開發商給你劃定的分區，可以推到重來，想想還是挺爽的。對有DIY愛好的人來說，毛坯交房可能提供了再改造的樂趣。

項目樣板間

4、在地塊最東邊臨河的位置，有13棟臨水豪宅，也是項目樓王級的產品，面積在850㎡左右。

整體設計理念上，與上文所述並無二致。之所以拿出來單說，一方面是因為這13棟樓臨水，景觀要比其他產品更為豐富。

本身的面積段也很大，在項目實地的親身感受是，尺度感驚人。

另外，在項目到規劃紅線之間，仍有一段距離，而這一塊「空白」將會作為這13棟住宅的私屬庭院贈與業主。

評論君目測大概有1000多平的樣子，如何利用，只要不違規就全憑業主喜好咯。

不過在被樣板間擊中時，你也要有清醒的認知，那就是項目毛坯交房，對此評論君秉承兩個觀點：

1、看毛坯交房的項目，一定不要被裝修風格、豪奢程度所迷惑，各個功能區的空間尺度、生活場景置換，才是真正與你有關的。

2、假若開發商提供後期裝修，也要保持冷靜客觀，對預期進行管理。評論君見過不少開發商，樣板房做的不錯交付卻不行。

因為樣板房畢竟是畢其功於一役的孤品，而交房定製服務，則是批量工程，更考驗開發商的能力，高端客戶對此要有清醒認識。

肆丨Forth

最後，再來看一下項目的成本構成。這部分並不是要扒開發商的底褲，而是希望能給你一個入市價格的參考。

表格中樓麵價、計容建面、主體建築、安裝工程、內裝工程都為變數，會隨著項目不同而調整。

凈利率為零時的售價，最接近項目的成本價。

以上表為基礎，評論君和大家扒一下中糧瑞府的造價指標。

1、2013年中糧以23.6億及配建3.3萬平公租房的代價競得項目用地，實際樓面地價每平米達到了45734元/平方米。這個樓麵價在當時刷新了區域內的地塊成交紀錄。

2、由於要配建3.3萬方的公租房，項目的實際可售面積實際上只有4.2萬方。

3、按照行業標準，別墅主體建築成本大概在4500元/平，如果項目有贈送面積，實際的數值會更高。

評論君查到刨除花園后，中糧瑞府面積贈送率約在50%，所以項目實際的主體建築成本大約在6750元/平。

4、安裝工程包括線路、通風、給排水等項目，每平500元的標準足以完成，這個標準已經不算低了。

同時由於項目毛坯交房，所以內裝成本按照零計算。

把這些成本指標輸入表格時，調整售價，當凈利率為零時的售價，就是成本的底線。

如果這些技術指標你實在不明覺厲，你只要看錶格中的凈利率以及售價即可。

這兩個數字所代表的意義是，如果項目以5.9萬/平的價格出手，基本上就是貼著成本價在出貨。

評論君查到中糧瑞府目前最低售價是4000萬/套，單平售價大概在6.5萬左右，對比一下成本價，你應該會得出自己的結論。

周邊競品

而目前周邊在售的項目中，不論產品類別，最低售價在1000萬/套到3100萬/套之間，主力戶型基本上都在500平以下。

如果說400平左右的戶型還有泰禾北京院子與中糧瑞府爭一爭，那麼600平、800平兩個產品種，卻是缺乏競爭對手。你要買大戶型的，中糧瑞府就佔有先機。

從去年到現在，中糧瑞府的最低售價，已經由3900萬/套漲至4000萬/套。

未來市場會不會更火，評論君不好評測，但是有以下兩個事實，大家必須知道：

1、2012年孫河板塊的土地一經面市便被步步緊咬，區域樓麵價從2萬/平飆升至現在已經超過5萬/平。

站在一個漸成氣候的新興板塊上，這些土地的入市，毫無懸念一定會引來開發商血拚，

以上，便是評論君查閱資料、實地走訪、拜訪業界大咖，吐血撰寫出的中糧瑞府的體檢報告，保證童叟無欺。

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