新加坡如何控制住了房價

作為全球範圍內房價負擔最重的國家，雖然房價已連續三年半下跌，但新加坡央行顯然並不打算放鬆調控措施。本周四，新加坡金融管理局（央行）在其年度報告中表示，自2009年推出的房地產降溫措施已有效遏制了住宅價格上漲，同時稱這些措施仍有必要繼續實施下去。

管控不放鬆

2008年全球金融危機爆發之後，美聯儲實施量化寬鬆政策，導致大量外資湧入新加坡，推動新加坡的房價一度飆升逾60%，一躍成為亞洲房價第二高的城市。在此背景下，新加坡政府從2009年開始頒布了一系列冷卻房價的措施，目的在於避免形成房地產泡沫。其中的一些政策包括，政府規定借款人每月按揭還款的額度不得超過收入的60%，同時對房屋交易徵收高額的印花稅。

在政府一系列嚴厲管控措施的打壓下，新加坡房價在2013年見頂后便開始了長達三年半的下跌，迄今已下滑超10%。今年一季度，新加坡私人住宅平均價格環比下跌0.5%，連續第14個季度下跌，創下自1975年該數據開始統計以來最長的下跌紀錄。

儘管收效顯著，但新加坡政府曾多次表態，不會放鬆對房地產市場的管控措施。去年9月，新加坡金融管理局局長孟文能表示，新加坡並不打算很快放鬆管制。新加坡財政部長王瑞傑也曾在提交預算時重申，放鬆樓市調控時機「不成熟」。

「我們的關鍵房地產市場措施對於保持住宅房地產市場的穩定和可持續性，以及鼓勵家庭審慎理財來說仍是必要的。」新加坡金融管理局如是稱。

雖然並不打算放鬆管制，但對於維持房地產降溫措施的必要性，新加坡政府似乎持頗為樂觀的看法，從今年3月開始放鬆對房地產市場的部分限制措施，包括降低售房者的印花稅，並將免除印花稅所需持有房產的時間從4年縮短至3年。

信心已回升

雖然新加坡房價數據持續下滑，但根據摩根士丹利在今年4月的一份研究報告，新加坡房地產市場的下行趨勢預計明年就會結束，並且到2030年新加坡的房價將會翻倍。

摩根士丹利的報告指出，房價過高將會讓新加坡的人口增長速度放緩，加速人口老齡化。「人口的結構性增長長期來看，將會給新加坡房地產市場的預期帶來壓力。我們認為到2030年新加坡的房價將會翻倍。」報告說。這意味著未來數年間，新加坡的房地產市場的趨勢將會出現逆轉，房價平均每年的增長速度將達到5%到6%。

沒有哪個房地產市場是穩定不變的。值得注意的是，雖然今年一季度新加坡私人房價連續第14個季度出現下跌，但環比0.5%的跌幅對於整個房地產市場來說其實是比較小的。對於新加坡政府在3月放鬆房地產市場部分限制措施的舉動，摩根士丹利認為，這可能就是新加坡房地產市場見底的信號，可能提振購房者的情緒和信心。

新加坡政府的「苦心」目前已收穫「回報」。有跡象表明，目前新加坡購房者的情緒已經有所上升——最近一次開盤Park Place Residences第一階段的樓盤銷售一空，該樓盤一共有429套房，此前該公司打算銷售40%，後來市場需求旺盛，就把銷售的比例提高至50%。摩根士丹利預期今年新加坡的銷售量將會上升，隨著成交量的上升，預計明年新加坡的房價就會上漲。

自有率高企

新加坡目前基本實現了居者有其屋。從上世紀60年代開始，新加坡政府開始著手解決居民的住房問題。通過購買，新加坡政府擁有全國80%的土地，這種購買是按政府規劃、開發之前當地土地的價格來購買，而不是開發以後被推高的價格。這樣就節約了政府財政開支。而且，政府拿了土地之後就開始搞100年的規劃。

在新加坡，組屋在的供應量上遠遠超過了商品房，市場佔有率高達70%左右。那麼，這使得政府在管控房產上更加具有話語權。新加坡政府為百姓建造的廉價住房，叫「組屋」。他們以低廉土地為基礎，為百姓建造房屋。因為土地便宜，房價也低，政府就把這種廉價房子賣給老百姓，購買面積由家庭人口多少決定；所在地區不同，房價也不同。此外，為了讓居民擁有居所，國家還對購房者予以補助。

除了政府的「刻意」補貼，新加坡的房地產市場也與經濟和投資策略密不可分。顯然，正如大多數亞洲投資者傾向於在他們的投資組合中增加房產投資，新加坡人也沒能例外。摩根士丹利的報告稱，新加坡人的房屋自有率達到了91%左右，房屋佔新加坡家庭總資產的45%左右。

根據摩根士丹利的報告，雖然新加坡房地產市場目前的熊市主要是由人口老齡化帶來的，但新生人口和外來高技術人才的住房需求仍然會推高新加坡的房價。預計到2030年新加坡每5個人中就有一位需要購房的。

但與此同時，新加坡房地產市場的房屋供給量未來卻會減少。2014-2016年，新加坡私人住宅每年的供給量為2萬套左右，是自1990年以來每年平均增加量的2倍；但在今明兩年間，新加坡私人住宅的增加量每年將會下跌40%。因此，房價在明年可能存在一個上升趨勢。

經濟穩步升

在全球經濟逐步復甦的大背景下，新加坡金融管理局預計新加坡今年經濟表現比去年好。據此前數據顯示，新加坡今年一季度的GDP增速為2.5%，去年四季度的GDP增速為2.9%。

新加坡金管局局長孟文能本周四在金管局年度報告記者會上指出，隨著全球貿易回升，美國和等大型經濟體的經濟擴張和區域局勢穩定，今年新加坡經濟預計增長1%至3%，「有很大的可能高於去年的2%。」但他同時強調，美國聯邦儲備局加息，標誌著美國正邁向利率正常化，這可能對已經適應低利率環境的新加坡企業和家庭造成影響。當局會繼續密切觀察局勢發展。

對於新加坡未來的經濟走勢，摩根士丹利在報告中也預測，從中長期來看，在今年到2030年期間，新加坡的經濟增速將在3%左右。這意味著新加坡的經濟增長速度能夠推動房價的上漲。

報告還稱，預計新加坡的經濟將出現循環復甦，且復甦的速度要比預期的還要好。「考慮到新加坡經濟發生的各種變化，我們預期未來新加坡房地產市場的復甦能夠獲得更有力的支持。」報告說。

北京商報記者 初曉彤