姜超：抑制房產泡沫應用組合拳 限制投機、差別稅率與慎重加息

姜超：房市「泡沫」正在形成，限制投機、差別稅率、慎重加息

「房地產市場已經形成泡沫 ，應對泡沫需要限制投機、差別稅率、慎重加息。」6月18日，海通證券首席經濟學家姜超在「管理日趨複雜的金融系統」研討會暨《金融風險與穩定報告（CFRSR）》發布會上指出。

6月18日，由第一財經研究院與東航金融聯合發起編著的《金融風險與穩定報告（2017）》正式發布，該報告旨在建立一套可以與國際「通約」的學術語言和框架，識別描繪和量化評估的金融風險，探索管理日趨複雜的金融系統。海通證券首席經濟學家姜超為該報告作者之一。

2016年房地產市場異常火爆，一直延續到2017年第一季度，但第二季度開始明顯降溫。《報告》指出，前期房市過熱導致的風險仍未散去，房地產熱潮催生了不少風險。姜超指出，房地產市場或正在形成泡沫。當前時點來看，前期推升的居民和企業槓桿仍高，房價上漲放緩但資產泡沫仍存，短期看應該繼續限制投機購房，包括限購限貸等政策，以繼續鞏固前期調控成果，繼續擠泡沫。

《報告》顯示，從居民買房的貸款槓桿率來看，新增居民中長貸佔住宅商品房銷售金額的比重，已從2012年的24.9%大幅飆升至2016年的57.3%。這意味著2016年平均首付比例佔比不到一半，甚至明顯低於美國2007年的相應比例。

從銀行角度來看，增量貸款超四成為房地產貸款。存量上，2016年末主要金融機構房地產貸款餘額為26.7萬億元，佔到全部貸款餘額的四分之一。增量上，2016年各項貸款共增加12.6萬億元，其中房地產貸款增加5.7萬億元，增量佔比達45%。如果考慮銀行表外業務，該比例可能更高。

不過近期，隨著房貸調控政策與金融市場流動性緊張，個人房貸呈現出「量跌價升」態勢。 從北京銀監局向媒體透露的數據來看，3月至5月，北京市個人住房貸款新發放金額分別為239.21億元、236.08億元和218.15億元，分別比上月減少31.63億元、3.13億元和17.93億元。

在金融監管政策及資金面偏緊的共同作用下，房貸佔比下降也在意料之中。央行5月金融數據也體現出這一點。在地產調控背景下，銀行按揭貸款投放佔比下降，使得支持企業中長期貸款需求上升，信貸結構更加優化合理。

姜超指出，限購限貸為房市降溫。地產融資全面收緊，信貸政策收緊，債券融資收緊， 非標、海外發債趨嚴。談到2017年房地產市場監管方向，姜超表示，當前時點來看，前期推升的居民和企業槓桿仍高，房價上漲放緩但資產泡沫仍存，短期看應該繼續限制投機購房，包括限購限貸等政策，以繼續鞏固前期調控成果，繼續擠泡沫。

姜超認為，供給側將進一步優化土地供給管理。未來應當進一步加強土地供應的管理，積極靈活地調控土地供應規模，去除無效供給和低效供給，合理規劃用地，增加有效供給，從而從供給側助力房地產市場健康發展長效機制的形成。

姜超表示，長期看應該逐漸推出房產稅，並作為地方稅制差別化徵收稅率。但要慎重加息以免刺破泡沫。去年在上海和深圳實施的對二套房認房又認貸，7成首付比例，事實證明非常有效，根本無需動用利率政策的大棒。房地產在各個經濟體中都佔有重要位置，牽一髮而動全身，既不能對於房地產泡沫放大推波助瀾導致房地產過熱，也不能猛然擠壓導致其破裂重傷經濟。