新政后首場土拍在即 業內人士：土拍帶動房價「起舞」可能性不大

▲此前廈門土拍會大多現場火爆，這次市場反應如何各方拭目以待(資料圖)

廈門樓市新政后的首場土拍，將在5月18日開槌。

台海網4月27日訊（海峽導報記者 余健平/文 陳巧思/圖）值得關注的是，本次公開出讓地塊除了繼續採用「限地價、競配建」方式拍賣出讓外，此次出讓公告中首次出現：根據廈門市人民政府對房地產市場調控的要求，出讓人有權對本項目商品住宅的預售及銷售價格進行限制。

這就意味著，廈門對入市新房進行限價的政策還將繼續。限價令下，開發商沒了定價權，預期利潤也將大幅縮水。那麼，此輪土拍，是否還會引來開發商瘋狂搶地，「逢拍必漲」的定律是否將被打破，這些信息，都將成為接下來判斷廈門樓市的一個「風向標」。

業內人士分析，從政府對開發商拍地的諸多限制，以及新政高壓疊加下，可預見的是，廈門新房價格穩定將是大方向，同樣，目前二手房成交量下降，市場觀望情緒濃烈，想要通過本次土拍帶動新一輪廈門房價大起大落的可能性也不大。

四塊地體量均較小，位置較偏

據4月25日廈門市國土資源與房產管理局發布的四塊商住用地出讓公告明細中可以看出，即將在5月18日出讓的這四幅地塊的體量都不大，且位置較偏。不過，各地塊仍頗具亮點，上限樓麵價,也就是明面樓麵價已不低，這還不包括將競配建面積折算進去的價格。

其中，位於海滄東孚的H2017P01地塊體量最小，土地面積8576.292平方米，起始樓麵價約18018元/平方米，上限樓麵價約27004元/平方米。

因為東孚距海滄新城有一定距離，周邊二手房價格仍未破3萬元/平方米。不過，該地塊周邊有國家4A旅遊景區廈門天竺山森林公園、溫泉度假村、捷運2號線東孚站輻射等亮點。據資料顯示，上一次海滄東孚出讓商住地塊還是2014年，且今年廈門的土地出讓計劃中，海滄僅有兩塊地出讓，這是其中一塊，因此受關注度較高。

另外三幅位於同安新城的2017TP01、2017TP02、2017TP03地塊體量也不大，土地面積分別為11386.116平方米、14595.143平方米、18830.173平方米，總面積為44811.432平方米。三幅地塊緊挨在一起，平均起始樓麵價約21001元/平方米，平均上限樓麵價31914元/平方米。

目前，地塊周邊聚集著特房銀溪墅府、金帝中洲濱海城、欣盛豐森林海三大在售項目，以及6月份就將入市的純新盤融信鉑悅灣，目前區域整體房價在22000-32000元/平方米之間。

從上限樓麵價看，即將開拍的同安三塊地價格並不低。這三塊地，與融信鉑悅灣項目僅一條街之隔，但新地塊佔據臨海第一排優勢，景觀更勝一籌，且毗鄰現代服務業基地，交通方面，有規劃中的捷運6號線同安新城站、后吳站加持，前景被看好。

藍火置業總經理鍾國發認為，因融信拍地時間較早，如今的廈門樓市環境與融信拿地時已有較大變化，這次拍的三塊地上限樓麵價接近融信鉑悅灣項目即將開售的價格，也在情理之中。

限價令繼續 開發商仍有拿地需求

限地價，競配建，對新房執行「限價」政策，廈門自去年以來，相關部門對商品住宅的預售及銷售價格已有所限制，但是，在土地出讓公告中，明確表明「出讓人有權對本項目商品住宅的預售及銷售價格進行限制」還是首次。

「可以說，對新房限價方面，在政策上進一步明確了。」廈門市房地產經紀人協會會長、高鵬房產總經理傅強說，這意味著，廈門對新房實行限價的政策還將持續。

地價居高不下，開發商又沒有定價權，此輪土拍還會出現開發商瘋狂搶地的局面嗎？傅強認為，在樓市調控政策的高壓下，開發商拿地會更加理性，但廈門土地供應有限，僧多粥少的局面仍未改變。加上前期樓市火熱，房企資金充裕，拿地壓力不算太大，而且不能簡單以眼前的利潤來分析開發商的拿地策略，從長遠來看，廈門的購買力強，城建利好不斷，房價下跌不大現實，即使政府對開發商拿地有諸多限制，依然阻止不了他們的拿地熱情。

市場觀察

政策發力時土拍 難為房價上漲造勢

對於購房者來說，最關心的仍是：新政后的首場土拍，是否會帶動廈門房價出現新一輪上漲，畢竟，「逢拍必漲」的恐懼還縈繞在購房者心頭。而且，在最嚴樓市新政的高壓下，一邊是二手房成交量銳減，部分房源出現價格回調，另一邊卻是新房開盤迅速售罄，2017年廈門一季度樓市可謂風起雲湧，迷霧濃濃。這也就造成，市場對下一季度廈門樓市走向的判斷，都聚焦在5月18日的這場土拍上。

導報記者注意到，此輪土拍信息公布之後，市場表現頗為冷靜，目前並未發現有藉助土拍話題來催熱樓市的現象。

「從3月接連出台的樓市調控組合拳就可看出，政府調控房價、抑制房價過快上漲的決心十足，相信這次土拍的最終樓麵價，也會在一個較合理的範圍。」傅強表示，可以預見的是，5月份的土拍，想要帶動廈門房價大起大落的可能性不大，而且政府明確對新房的限價，表明了新房價格穩定是大方向。「一手房價格穩定，二手房也難『起舞』。新政剛滿月，二手房成交量銳減，市場觀望情緒濃厚，市場監管趨嚴，全面限制了炒房行為，部分二手房源價格甚至還出現了些回調，想要通過土拍話題催漲二手房房價的動力不足，監管部門也不允許。」

鍾國發也認為，這次土拍有史上最嚴樓市調控為背景，想藉此話題炒高廈門房價比較難，且前期已透支了較大的上漲空間，調控政策發力時，土拍也難為房價上漲造勢，市場回歸理性。

不過，業內人士一致認為，長遠來看，各方仍看好廈門樓市，要盼著廈門房價出現大幅下調是不大現實的，調控期間房價走勢穩定，實際上是為購房者創造了一個良好的條件，無論是對剛需購買，還是改善置換都有利。