萬科商業地產新模式：商墅

萬科一貫不走尋常路,放棄傳統寫字樓模式,將住宅領域積累的產品優勢與物業服務優勢延伸到寫字樓產品,開發低密度特色寫字樓-萬科VMO：每棟商務別墅的面積為500-1200平米，每套贈送250-750平米的採光地下空間，配3-6個停車位；VMO的花園廣場由三棟5層的辦公建築組成，大堂雙層挑高，標準層面積達2100-3000平方米，空間可塑性強，內部分割，總價相對較低。

 設計理念：

最大化利用場地與周邊自然環境，創造「生態辦公」「綠色辦公」的新環境商務辦公，萬科集團內部的產品代號為：【商墅】

商業產權和居住產權的限制無法實現住宅的多元化使用.

如何才能兩全其美？

市場什麼樣的產品打破兩種限制？

商墅的出現，將商業、居住、辦公多功能融合，真正實現產品的創新性.

商墅將成為未來商業地產的潮流產品.

商墅：商業產權下的功能和空間多元化組合。

商墅一般規劃為三至五層，一至二層做商業性質使用，三至五層做居家別墅性質使用.

分層規劃，達到動靜分離效果；

多功能使用，是商業也是別墅；

空間組合靈活，隨意變換，滿足多元化需求.

別墅規劃類別舉例：

用於居家：三層客廳、廚房，四層、五層為卧室；

用於投資：從三層到五層可以隔出多間單身公寓。

商業規劃類別舉例：

一層商鋪，二層辦公室；

一層、二層均為辦公室。

商墅案例研究

永建商墅案例一

永建頂尚是廈門永建房地產有限公司繼城立方、雍景灣之後，又一「創意小戶型」力作.

項目規劃產品主要有三類：SOHO、摩天輪小兩房、商墅.

商墅產品規劃

計算產權面積110㎡，

實際享用面積約180㎡；

每層面積約40平米；

每層挑高3.6米；

贈送地面停車位；

商墅產品規劃--一層

每套商墅贈送地面停車位

一層可以當做商鋪，用於出租，也可自主經營.

一樓的店面：進深約10米，面寬約4米，挑高3.6米；

二層規劃有會客廳，辦公區，靈活多變.

三層規劃廚房、餐廳、客廳，上班，回家如此近距離.

四層規劃次卧、兒童房，緊湊精緻.

五層規劃主卧、空中露台，盡享受私密空間.

商墅產品優劣勢剖析

永建商墅的優劣勢並存。商墅以其稀缺性和獨特性搶佔市場眼球.

商墅產品優劣勢剖析

永建商墅的優劣勢並存。但其私密性較差，規劃缺陷存在，後續的經營管理尚未成熟.

商墅案例二BOVO商墅

BOVO商墅項目是低碳理念和低碳經濟的標誌性案例.

BOVO商墅位於江蘇崑山花橋國際商務城商務綜合區，毗鄰上海安亭新鎮，離上海市中心20公里。

區位定位：花橋打造成為「國際、科技、生態、人文、宜居」的現代化低碳商務城；

區位優勢：疊加「上海的區位優勢、江蘇的政策優勢、崑山的成本優勢」

BOVO商墅--規劃

項目規劃為商務辦公區、獨立辦公區和配套設施服務區三大分區.

項目規模：佔地250餘畝，總建築面積達28萬平方米；共68棟，每棟3層；

主力戶型：200-300㎡，總價300-600萬元；

投資商：香港大光集團；

開發商：崑山大鴻運房地產開發公司；

建築設計單位：德國FTA設計公司；

景觀設計單位：香港CKC設計；

項目分區：總體規劃為3大區域，即商務辦公區、獨立辦公區和配套設施服務區；

項目配比：15萬平方米的商務辦公樓宇群、8萬平方米的低密度總部辦公區域、2萬平方米的SOHO辦公區域及3萬平方米的商務配套區域。

商務配套主要包括：多功能會議室，咖啡吧，健身房，瑜伽館，撞球室，洗衣房，便利店

BOVO商墅--特色

A戶型一層.

A戶型二層.

A戶型三層.

BOVO商墅憑藉超大贈送面積、靈動空間，獲得客戶青睞.

商墅案例三匯領商墅

處於三大主題樂園的中心點，均不超過3分鐘車程，其中距離迪士尼樂園最近，僅1公里.

區域定位：上海金融中心和航運中心；

項目定位：公司註冊＋花園式辦公＋頂級私人別墅概念；

匯領商墅--規劃

匯領商墅是集辦公、住宅、餐飲等一體的綜合性項目.

項目規模：佔地6.67萬㎡，總建築面積達3.4萬㎡；共68棟別墅辦公樓，每棟3層；一棟綜合樓（配套項目）；

主力戶型：436-460㎡，一層高度3米，2層高度3.2米，三層高度3.4米；

匯領商墅--特色

項目屬商業產權，每棟房子均可以註冊公司，每棟建築均可獨立冠名.

匯領商墅--戶型

戶型大，功能多，空間靈動多變，是商業也是別墅.

案例總結

案例表明，規劃商墅產品，需要考慮項目區位環境，且需要呈現創新獨特性，才能得到市場的認可.

案例共同點

BOVO商墅、匯領商墅借鑒之處主要表現為三個部分：整體規劃、產品規劃、功能設定.

1、功能豐富性：集商業、辦公、休閑多種功能於一體。

2、市場稀缺性：商業地產主要表現為商鋪、寫字樓、購物中心等，集合商業和別墅的性質產品是現有產品的升級版，市場稀缺。

3、空間創意性：建築形狀各異，建築外立面新興材質，內部空間靈動變換。

4、品牌塑造性：對開發商而言，創新產品不僅促進銷售，獲取更多利潤，更重要的是對開發商的品牌塑造起到很關鍵作用。

5、市場抗跌性：在住宅市場限購、限貸的政策下，商業地產不受限制，有效抵禦通貨膨脹。

商墅——將成為未來商業地產的主流產品