有備無患 那些你該知道的買房貸款冷知識

去年年底買的房子，但是今年才完成網簽，趕上新政策了嗎?銀行利率折扣會變嗎?網簽時間決定是否受新政策限制；網簽價、成交價、二手房評估價、過戶指導價各不相同……這些買房貸款冷知識，你應該知道！買房前多多了解一下，有備無患！

知識一：網簽時間決定是否受新政策限制

網簽時間決定購房人是按照新政策執行還是按照舊政策執行，商業貸款和公積金貸款都是如此。

我們來舉個例子：

1、比如今年重慶住房公積金中心規定5月9日起執行認房又認貸的政策，名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房貸款記錄的，再買房都不算首套。

如果小李名下有一套住房，打算用公積金再買一套房子，在5月9日前完成了網簽，因此他買的第二套房子仍然可以享受首套房的優惠。

需要注意的是，對於房貸利率的調整，銀行也有一個反應的過程，比如今年北京房貸利率統一到9折，大的政策已經公布了，但是各家銀行需要總行下文正式通知后才會按照新的政策執行，因此有時候會出現，新政前期仍有部分購房人能享受舊政策優惠的情況。

知識二：網簽價、指導價、二手房評估價、過戶指導價各不相同

網簽價：指的是房屋在當地住建委網站上備案和公示的價格，這個價格不能低於區域的最低過戶指導價(下文會介紹過戶指導價)，網簽價最高可達到合同價的90%-95%。

成交價：就是買家實際支付給賣家的房款金額，也就是購房合同中寫明的房屋價格(合同價)。

二手房評估價：是指在二手房交易時，銀行請評估機構評估得出的房屋價格，處於風險的考慮一般評估價比成交價格稍低些。評估價的高低決定購買房子的貸款額度的高低，商業貸款額度=評估價格×70%左右。

過戶指導價：過戶指導價是根據房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的，是二手房交易中繳稅的基準價。

不同區域的過戶指導價、同區域不同小區的過戶指導價、同小區不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。過戶指導價不僅有下限，也有上限，超過上限不管交易面積多大都視為非普通住宅，都會多交很多稅費。具體可諮詢當地房管部門。

我們來舉個例子：

王先生看中了北京市海淀區一套房本面積60㎡、報價200萬、滿五唯一的房子，最終成交價格為200萬(合同價)，買家是全款購買。

根據國家規定，這套房子的最低繳稅和過戶價格是2萬/㎡(過戶指導價格)，最終這套房子在房屋管理局系統體現的價格是60×20000=120萬(網簽價)，最終也是按照120萬的價格去繳納稅費，滿五唯一只交1%的契稅，最終契稅為120萬×1%=1.2萬。

知識三：通過縮短貸款年限的方式提前還貸，需要重新簽訂合同

房貸提前還款主要有兩種方式：提前全部還清、提前部分還清。

在一些城市房價較高，貸款額度較大，很少有人能一次全部還清，因此多數人都會選擇部分提前還貸。

部分提前還貸又分為兩種：縮短貸款年限、月還款額不變；減少月還款額，貸款年限不變。

選擇縮短貸款年限的方式相對更能節省利息，但弊端是提前還貸剩餘部分需要重新簽訂貸款合同。

我們來舉個例子：

貸款100萬，已經還了30萬，還剩70萬沒有還，想申請提前還貸20萬，選擇縮短貸款年限的話，在還款20萬后，剩餘50萬貸款部分要與銀行重新簽訂貸款合同。

需要注意的是：按照最新的房貸利率執行剩餘貸款，2017年信貸政策收緊，不少熱點城市利率優惠幅度驟減，以前利率是8.5折，現在變成9.5折甚至基準利率。

另外，銀行還會重新評估借款人的個人資質，有的貸款人在還款期間出現過徵信問題，這樣會影響之後的還貸。

知識四：父母以未成年子女名義買房也受政策限制

評估首套房還是二套房是以家庭為單位的，子女還未成年，作為監護人，父母和孩子屬於一個家庭，父親名下有一套房子，即使用兒子的名字買房，也要算二套房。

另外，銀行在審批貸款時會查未成年子女名下的房產情況，如果父母把名下房產過戶給未成年子女、再以無房的名義買房，同樣會被認定為二套房。