樓市：房價怎麼走？

作為一個手裡攥著錢、不知該不該出手的剛需，你是不是還一頭霧水、越來越糾結？買？還是不買？這是個問題。

「3·17」北京帶頭的這輪外界所謂的「史上最嚴樓市調控」持續快兩個月了，市場正悄然發生變化。以全國房價最堅挺的北京為例，目前的狀態是：成交低迷、觀望濃重、價格鬆動、部分中介關門。

但你可能認為政府調控力度還不夠，房價也沒降多少呀，有的城市還在漲價呢。

別急，筆者跟你一起理一下房價與政府調控的邏輯，出手還是不出手，咱都做個明白人。

政府：房子是用來住的，不是用來炒的！

政府一再強調：房子是用來住的，不是用來炒的！圍繞這個定位，各地因城施策、分類調控，兩個月來，就有超過60個城市出台了近百個調控措施，不只是一二線，連三四線甚至熱點城市周邊的區縣也加入進來，內容從限購、限貸到限價、限售，再到限離婚、限商住等等，目前各地仍在「打補丁」，你能想到和想不到的手段都出現了，全方位封堵任何炒房的可能性，從而遏制房價過快上漲。

玩過「打地鼠」的遊戲嗎？現在政府和房價正在玩兒這個遊戲，哪裡的房價有過快上漲的苗頭，哪裡就會被按住。

以樓市「大熱」的海南為例

拿最近「大熱」的海南來說吧，這不，出台海南全省範圍內的限購政策后，海口和三亞的「補丁」政策說來就來了。「五一」前，筆者跟一位想在海南買房的北京朋友曾微信對話，建議他早點在海口或三亞購房，以防限購。

沒想到，此對話僅10天 后，也就是5月10日，海口就出台了「外地人買房需要社保」的政策。海口不僅對外省人首次在限購區域內買房提出需提供省內連續2年以上的社保證明，而且還將產權式酒店和二手房納入限購範圍。這個「補丁」政策真的很嚴厲。

一位三亞的銷售人員趁機說：「有需求在海南買房的客戶們，再觀望就連買的資格都沒了。」不過，當時在筆者看來，對此也不能全信，未必真有那麼緊迫。

但沒想到的是，事實竟然被這位中介言中了。就在海口出政策的當天，三亞的「補丁」政策也隨即出台：海南無房的外省人，在三亞中心主城區範圍內及海棠灣、崖州灣沿海一線買房，需提供省內1年及以上個稅或社保證明，並將全面禁止期房轉讓、限制現房轉讓。

據筆者分析，海口和三亞之所以這麼快就被「按住」，正是因為這兩個地方前期房價漲得太快。國家統計局此前發布的70個大中城市房價數據顯示，3月海口新房價格環比漲幅全國最大，三亞第三。而2月的數據是，三亞新房價格領漲全國。

海南，只是全國樓市調控大軍中的一員，這個隊伍還在不斷壯大，並且會不斷升級「打補丁」。

之前是這樣，接下來一直到今年年底都會是這樣。不要低估政府這次調控房價的決心。但是需要注意的是，政府只是說要遏制房價過快上漲，並沒有說要打壓房價，讓房價大幅下降。

房地產調控的基本邏輯

隨著經濟的增長、城市基礎設施和商業配套的完善，房價上漲是必然趨勢，但漲幅不能過大，理想狀態是低於城鎮居民可支配收入的增幅。

事實上，很多地方因政府限價，新房的預售價格已經打了「折扣」（打個比方，開發商想賣10萬元的房子，建委不批預售證，只批到8萬元，就相當於政府幫老百姓打折了），甚至低於周邊二手房，只是這類消息還沒傳到你耳朵里，房子就被賣光或內部消化了。

也許你會認為，現在各地的限制性措施很荒唐，這不是又回到計劃經濟時代了嗎？而且從以往的調控經驗看，房價是越限越漲，一旦這些限制措施取消，房價還不得飛上天？

沒錯，當前的限制性措施是為快速穩定市場的應對之策，是過渡性辦法，正是為了避免你說的那個現象發生，政府正在加快形成房地產調控的長效機制。

只是，這個長效機制的建立需要時間，而這個時間是用那些短期調控爭取來的。因此，在長效機制沒有出台之前，短期措施非常有必要，也不會放鬆。

當然，全國大部分城市去庫存的壓力還是很大的，這些地方仍採取了一些鼓勵買房的措施。如大連、丹東、濰坊、湘潭、臨汾等地的購房政策不緊反松，去庫存態度明確，部分城市公積金貸款方面的政策也比較寬鬆。

以上，就是當前一段時間政府進行房地產調控的基本邏輯。

預計今年下半年，這一輪的調控效應將逐步顯現

那時，房地產市場可能會更加理性，供求關係可能發生變化，房價可能穩中略降，投機炒房的人可能會在房價下降前把手中的房子出手，市場上的房源將有所增加。

短期來看，對於那些手捧著現金在觀望的剛需來說，不用再像今年3月初那樣去搶房，不會再有10個客戶搶一套房的現象，不會再遇到隨口跳價的業主，價格在可承受範圍內的房子更多了，花同樣的錢能選擇到心儀戶型的機會也更大了。

長期來看，隨著政府惠民生政策措施的不斷完善，以及房地產調控的長效機制形成落地，住房金融制度、土地供應制度、房地產稅收制度也將更加完善，而隨著租賃市場不斷規範壯大，可能有一部分剛需不再需要傾其所有去買房，而是通過租房就能實現住有所居的願望了。

■ 張 達/文