鏈家董事長左暉：「有產」肯定比「無產」好！

評好房頭條

2017年8月31日，第60期江湖沙龍在國際金融博物館舉辦，特邀鏈家集團董事長左暉先生做客現場，講述「租賃新時代」。左暉也曾是個「北漂」，「1992年，我大學畢業，2004年買了第一套房子，中間這12年，我一直在租房，換了10個房子，也曾經被騙得一塌糊塗。」

他說，未來10年，的租賃市場規模將達3萬億，但當下，租房子還遠不是一件有品質、有尊嚴的事。

以下為左暉演講精編：

今天我不太想得出什麼具體結論，但是我可以給大家提供一些數據。我大概準備了七個角度，討論一下「租賃新時代」。

第一個角度：城市的人口

現在有7億城市人口，未來大約10億，他們將怎樣分佈？這是第一個變數。是分散更好，還是集中更好？學術界普遍認為集中分佈會讓效率更高。目前，大概有20個以一、二線城市為中心的城市圈正在逐步崛起。據估計，未來可能每一個城市圈會擁有2000-3000萬人口，等於佔總城市人口的一半。

租房其實是大城市的問題，三線及以下城市的租賃市場都很穩定，因為租金穩定，租賃住宅的供應量也都非常豐富。

從1994年正式房改到現在23年的時間，我個人認為房地產業還是了不起的，總體來看，居民的住房問題得到了基本解決。

第二個角度：合理的交易量

房地產市場是增量思維。2016年，全國房屋交易1500萬套，其中950萬套是新房，550萬套是二手房。對對比美國，大概賣了600萬套房，其中550萬套是二手房，50萬套是新房。當然，我們也看到像北京、上海等城市，二手房交易量佔到70%-80%。

所以，未來真正能解決房地產流通的手段到底是什麼？最近我們在談一個概念——中性的價值觀，就是面對當下的房地產市場和調控，我們的價值觀到底是什麼？

我們一直在關注一個指標——「千人的流通率」，是指一個城市在合理或均衡狀態下，應該有多少人能夠通過二手房或新房市場買到或換到自己的住房。成熟市場的歷史均值保持在20—25‰之間。按今年3月份的數據看，北京大概40‰，但是這幾個月來看，年化可能只有6‰-7‰。

這個指標過低的話，房價就會面臨很大的壓力。

過去10年間，北京、上海等城市的房價漲幅也許超過10倍，但真正的房價上漲就十幾個月。為什麼？核心是如果今年的千人流通率不夠的話，一定會有一波積壓在明年，導致流通率上升。所以，我們要強調所謂的中性價值觀，保持市場合理的流通率，是調控本身的目標之一。

第三個角度：買房和租房

一個城市裡到底有多少人需要靠買房子解決居住問題，多少人要靠租房子解決？相比於美、英、法等國，的租房佔比小。

租房比例到底多少才合理？我們判斷，未來的租賃人口佔比大概是1/3，城市越大，比例越高，北京未來會超過50%。

所以我們拿前面三個數據算一算，基本上就能知道市場上到底需要多少套房子、買賣交易及租賃交易，才能滿足人們的基本需求。

第四個角度：政府和市場

租賃住宅的供應主體到底是C端、B端，還是G端？所有城市都會經歷這樣一段時間：當城市發展出現貧富分化，政府就要進行救濟，會產生各種各樣形式的公租住宅。

其實，各個城市的租賃問題都會導致一些不太好的結果，大概有四種。

第一，貧窮人口的集中化；第二，導致一些社會矛盾；第三，租賃住宅不夠，租金上漲，會出現「回巢」現象，有一個數據我看了蠻震驚，2014年英國20-34歲的年輕人和父母住在一起的比例為26%，比十年前高了很多；第四，代際傳承問題，租房家庭的孩子很可能也在租房，有房階層的孩子也是有房階層。

今天的問題都不是新鮮問題，是歷史上出現過的。國際上很多城市最終解決問題是靠貨幣補貼。

所以，我覺得政府在這裡面的佔比最好不要超過10%。當政府公租住宅比例過高，會導致佔用太多資源，效率不夠。

各城市都在大規模啟用租賃住宅是對的，因為現在的規模量的確非常小，北京估計起碼要有3千萬平米才能基本緩解在北京租房困難的問題。

第五個角度：存量與增量

解決租房的主力軍是誰？是個體的房主，全世界都一樣。也有人說，很多發達市場主要是通過B端來解決，這裡面有很多歧義。日本的非常高，大概超過80%，全世界最大的租賃機構化的企業在日本，管理了將近一百萬間住宅企業。但是日本有一個很特殊的情況，它大部分託管的是C端物業。

今天，全的租金規模大概是1萬億，顯然不夠，未來十年大概達到3萬億左右，其中我估計3千億來自於持有型供應，所以從去年開始，我們跟很多開發商交流，覺得這是未來十年的機會。

那麼，房子從哪來？因為我們是做二手房出身的，所以我們一直看存量市場，存量有非常大的空間。不能一味地靠蓋房子解決問題，較為合理的比重應該是：80%從存量解決，20%從增量解決。

北京和上海都有一個現象，30%以上的房子房齡超過20年。這些房子有個特點，位置不錯但居住的舒適性差很多，所以，我們要循環利用，由專業機構進行改造再投入到新的市場里去。

第六個角度：未來機構化佔主流

引出來下一個命題，機構化。我估計未來北京的物業，B端可能全部都是機構化，C端超過50%是機構化。

美國有很多專業化機構，發展很快，有專門做數據的，做線上平台的、做租賃服務的。北京某高校校長想把他們的教師公寓委託我們進行管理，這都是未來很大的方向。

最後，來看下租金問題。租金怎麼算合理？我們總看一個指標——房價租金比，其實不是很有意義。因為租金跟房價沒有什麼關係，租金影響因素最大的是這個城市的人均收入水平。

全世界很多城市的租金負擔比非常高，比如法國，一個月的收入40%需要交房租，所以，我感覺未來的租金總體是處在比較上升的通道。

第七個角度：服務

坦率地說，我們這代做服務型企業的人的核心使命是讓的消費者在基礎的服務保障上得到一定滿足。今天太多的服務行業就是服務的方差比較大，核心原因是什麼？

是因為過去30年非常快地從農業社會跨過了工業社會，跨入信息社會、互聯網社會，而工業時代期待的服務企業做的標準化服務流程之類的事，社會根本沒有做。所以，由於基礎設施不健全，周圍所有條件都是「輕」的，服務行業的企業不可能做輕，都是重的，都要自己做。

今天的服務業太多這樣的狀況，海底撈出事，大家有捧有罵，但我特別能理解他，做服務業要管控到任何一個點非常難。後來張勇也說，真正解決這個問題就是無人廚房去解決這問題。

另外，我是真覺得鏈家的服務一般，但還比較靠譜。這行業的關鍵問題是效率低，並且很長一段時間內不可能得到根本性的改善。

大家知道我們一個線上商機轉化成線下交易的比例是多少？1/2500。如果一個經紀人一年成交3筆交易，意味著他需要處理7500個商機，一個商機花半小時，他需要3750個小時，意味著全年每天工作11小時不能休息，這就是現狀。

互 動 時 間

01

提問：在您看來，大家是該租房子，還是買房子？

左暉：當然「有產」肯定比「無產」好一些，但是我覺得今天的價值觀有一些問題，好像不買一個房子，你什麼事都幹不了！比如娶不了媳婦等等。如果能讓租房成為一種可選的生活方式，我覺得有些事情會發生變化。

02

提問：「新租賃時代」是否只是針對北上廣深一線大城市的年輕奮鬥人提出的概念，是否映射了年輕人更多被迫、無奈的一種選擇？

左暉：北京西北五環外有一個唐家嶺，是大學畢業生們的集聚地，鏈家很多同事都住過唐家嶺，我自己也去過很多次。但我在唐家嶺沒有看到任何的消極，在那裡我能看到這座城市的奮鬥與努力。

雖然我們的國家還有各種各樣的問題，但是在，社會的縱向階層移動還存在，這是年輕人最大的機會，你憑什麼不去奮鬥？20年前，我們在北京就是這樣過來的。我剛創業的時候睡辦公室，就把幾個沙發墊一鋪，早晨起來發現沙發墊都跑了，我就睡在地板上，我沒覺得苦。

這一代的年輕人，趕上了國家快速發展的時代。我認為年輕人只要選擇留在這座城市就必須奮鬥，這是我們的宿命和結果。

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