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為什麼越來越多的城市用限售來調控

為什麼越來越多的城市用限售來調控

為什麼越來越多的城市用限售來調控

最近根據中原地產研究中心最新統計數據,包括成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南寧、張家口等超過36個城市,歷史上首次啟動了買房后一定年限限制出讓的樓市調控政策。限售成為了,本次地產調控一個具有特殊標籤的政策。

很多人並不理解,為什麼要用限售,買完了房子為何不讓賣,大量的房子不讓出手,不是更加減少了市場供給嗎?沒房可賣,大家能買到的房子不就更少了嗎?房價豈不是要更貴。這是大家普遍擔憂的地方。但其實這次的限售可以說是一次有效的精準打擊。

其實我們早說了,自打2008年以後,推動樓市不斷上漲的因素就是金融,而不再是實際需求,這點從貨幣供給和樓市的銷售就能看出來,總是一寬鬆樓市就漲,一緊縮樓市就消停一段時間。所以既然是金融上惹的毛病,就要用金融的手段來治,供給需求的那種分析,完全就沒有意義了,就好像這個人得了流行性感冒,你卻按照普通感冒給他治療一樣,沒什麼卵用,還容易廣泛傳染。如果是需求的問題,我們加大供給就可以了。但顯然不是特別是最近,之前很久都不漲的三四線城市的房價也遭遇了上漲,供給很大甚至嚴重過剩的地方,房價也在被炒作。這就絕不是供需的問題,而就是一致性預期太強烈了。所以已經沒辦法通過正常手段來化解房價泡沫了。那麼這時候限售就要登場了。

首先,限售可以有效增加炒房投機者的持有成本,很多人買一套房為了炒房價,甚至可以2年不到就轉手出售,而且獲利頗豐。這樣就加劇了市場流動性的風險,太多的投機交易,讓市場的買手大幅增加,所以多少供給都是不夠的。甚至很多地方都出現了眾籌式炒房。通過非法集資的方式,獲取資金賭房價上漲,有的民間金融還用期限錯配,風險錯配的方式,吸收社會資金,然後給一個固定的年化收益,大量投資房產增值,賺取權益收益和固定利息之間的差價。這些錢進來才讓整個市場失衡。而現在限售,就是增加他們的不確定,再想集資炒房的,或者動用槓桿炒房的,就要好好盤算一下了。

其次,限售形成巨大的心理壓力,這是一次在退出路徑上設立障礙,之前都是限購,管住買房人,現在加入限售就是為了管住賣房人,給你一個特別不好的預期。限售的年限我可以隨時加,任性加!逼著那些炒房一族,儘快退出市場,否則未來還不知道有什麼更嚴厲的政策出台,要知道這些借來的錢都是有成本的,真弄個好幾年不賣,利潤被利息吃掉了不說,搞不好還會被債主追債。

第三,限售也很有眼光,基本都在跟風漲上來的二線城市三線城市展開,一線城市沒有限售。這就是典型的圍城必闕,那些地方漲的太高,反正也沒什麼人接盤了,乾脆限售敲山震虎,反過來倒逼一線城市的炒房資金退出,只有一線的資金退出了,才能逼著這些錢進一步的去周邊三四線城市去庫存。一舉兩得,一箭雙鵰。

所以綜合來看,限售的政策一方面是去槓桿,增加持有成本,增加他們的不確定性,給心理壓力,另一方面也是在去庫存。把一線城市的炒房資金嚇出來,然後再到周邊去買買買,當周邊庫存去的差不多,就馬上限購加限售升級,一下就把這些錢套死在了供給過剩的三四線樓市裡,這時候限售的目的就又變了,變成了防止暴跌。因為這些地方根本就沒人接盤,不能讓這麼大量的資金一塊往外賣,所以限售是一個最好的保護。

我是支持限售的,限售期甚至可以再長一點,進一步降低房子的流動性。只有降低流動性,才能打壓他的投資屬性,一個無法變現的資產,也就不會有那麼多人去爭搶著投資了。這樣才能讓房子重新回到居住屬性。否則像之前那樣,到處都是民間集資式的炒房,那麼多少房子估計都是不夠用的。而盲目增加供給,最後又是到處爛尾產能過剩。最要命的是,這些集資來的錢,很多都是大爺大媽的棺材本,一旦樓市漲不動了,民間金融跑路了,損失的反而是這些老百姓。所以必須給予高度的重視。

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