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2021/12/25
4月份北京二手房數據的量價齊跌顯示，市場的狂熱正在降溫。據我愛我家統計，4月份北京二手房成交價下跌6%，結束了自2015年12月份以來的持續上漲，網簽套數下滑超三成。這種降溫可以說是「千呼萬喚始出來」，是一輪輪密集而強力的樓市調控政策正在發揮效力。
當然，這種調控政策背後不僅是政策手段，更有市場邏輯。儘管國家統計局公布的一季度地產數據依然紅火，開發投資、新開工面積等投資數據繼續升溫，商品房銷售面積、銷售金額同比增速的輕微下滑，似乎顯示出，樓市依然是最可靠的吸金石。但是，早在4月份數據出爐之前，從監管者到市場一線參與主體，都在發出強烈的警示信號。
有統計局官員就直言，樓市泡沫風險是在非常特殊的行政手段干預下短時間被控制住了，但由於過去近20年形成的上漲—調控—再上漲—再調控已經近乎固化了社會這樣一種循環預期，泡沫風險並未遠去，而是被雪藏，一旦時機成熟還有可能被引爆。
更明確的信號得看房企。不同於中介機構喜歡吆喝房價註定會持續上漲，必須用真金白銀投票的房企卻更加謹慎。實際上，以萬科、萬達為代表的龍頭房企早已加緊其轉型布局，用行動展現變革的迫切性。
4月20日，萬科旗下浙江萬科南都房地產有限公司與杭州市捷運置業有限公司簽署合作開發協議：雙方將聯手開發TOD項目（以公共交通為導向的開發模式），共同探索「軌道+物業」發展模式。不僅如此，日前知情人士還確認，萬科已與鏈家集團簽訂增資協議，萬科將增資30億元獲得鏈家股權，具體持股比例尚未透露。萬科表示，看好鏈家集團的發展空間。萬科還稱，此前雙方聯合創立的裝修公司「萬鏈」為此次增資合作作了鋪墊。
這正是市場上的關鍵信號。過去數年裡，買房與否成為了很多中產家庭財富分化的關鍵節點。持續、高速上漲的房價，讓很多經濟學家連呼看不懂，並不斷有人預言「馬上要調整」。同時，也有一些地產業大佬堅稱，還能再漲若干年。因此，不少老百姓既陷入「再不買就永遠也買不起」的心驚之中，又擔心成為最後一個接盤者，高價入手，深度套牢，餘生皆為衝動入市而買單。
那麼，究竟如何看待在彼此唇槍舌戰之外，各方發出的真正信號呢？
一是決策層怎麼看。
房地產經濟已經到了不得不改的階段。誠然，特別是在當前地方財政壓力漸增的背景之下，土地財政體量之大，地位之重要，房地產行業本身牽一髮而動全身的經濟拉動效應仍然存在。但是，過度依賴房地產的積弊已非中長期難題，而是已經開始顯現。2016年以來，在幾次關鍵性會議上，中央明確提出「抑制房地產泡沫」以及隨後一輪輪的調控政策加碼，雄安新區設立時對「嚴防地產化」的高度警惕和雷霆之舉，都體現了中央對地產經濟可能存在的「泡沫風險」的清醒認識。
由此，自下而上高房價之苦的呼聲，與自上而下結構優化、轉型升級變革的魄力，正在逐步形成合力。對於中層乃至基層執行者而言，隨著輿論監督力量的提升乃至政績考核標準的逐步變化，其激勵懲罰機制的天平也在悄然轉換。
與以前「大、干、快、上」追求GDP的時期相比，藉助房地產拉動GDP的做法更有可能成為被質疑的地方而非政績所在；與之相對的，終身問責、反腐倡廉等政策的落地與力度正在讓少數人通過「大項目」來謀私利的風險激增。
那麼，在這種背景下，如果未來房價劇烈回調的話，政策會溫和轉向嗎？或許會。但是，這種引導更多的是為了「穩」，而不再是依賴性的增長。不難想象，政府的態度在一定程度上意味著，炒房投機的盈利空間正在被壓縮，而風險正在攀升。
二是看市場支撐。
部分堅持熱點城市房價將持續升溫的理由是需求強勁。當然，即使上海2016年已經出現了常住人口的「負增長」，對於北、上、廣、深等匯聚了諸多優勢資源、發展機會的地區而言，人口流入的衝動中短期內持續存在。但必須看到，大部分被疏解出去的群體本身也並非潛在的購房者。
從居住需求來看，對「商品房」的需求似乎的確強勁。但是，居住需求未必要通過「自有住房」來實現。近期「完善住房租賃市場」等相關表述已經屢屢見諸相關文件。據報道，北京市目前正抓緊修改《北京市房屋租賃管理若干規定》，推動《北京市住房租賃管理條例》，以法規完善租房市場。
實際上，住房自有率並不算低，真正的問題不只是買房難，更是租房苦。與美國等國家相比較，租戶的權益較難得到保障。房東動輒漲價或以極低的成本提出終止合約的要求，讓租戶不得不在城市內不斷遷徙，搬家、找新租房所耗費的時間、精力和金錢令租戶不堪其苦。在這種情況下，買房有時候甚至是被迫的選擇。如果租房市場能夠提供更加穩定、價格可承受的房源，將在極大程度上緩解「住房饑渴症」。一線熱點城市尚且如此，三、四線城市更不用說。
三是看領頭房企動作。
萬科一直是地產業的謹慎派。在3月27日的業績發布會上萬科披露，2016年新增存貨減值合計約8.4億元，涉及遼寧大連、營口、撫順，江蘇鎮江、南通，浙江寧波，四川南充等地的項目。這種減值顯示了萬科對相關地區房價的較悲觀預期。不僅如此，萬科一直以來不斷的多元化動作更是體現了萬科的危機感。上文所述的與杭鐵、鏈家合作，是其近幾年來一系列多元化乃至轉型戰略的一部分。
萬達甚至更進一步。「不僅萬達集團不是地產企業，萬達商業也不再是地產企業了。」在萬達集團2016年年會上，萬達董事長王健林對外宣布萬達轉型基本成功。雖然地產收入仍大於租金等其他業務，但預計租賃業務凈利佔比已經超過50%。與此同時，當年萬達集團服務業收入佔比55%，歷史上首次超過房地產，未經審計的凈利潤也大於房地產。「萬達不是地產企業」的意義不在於數據本身，也不僅僅意味著一個企業階段性目標的實現，更意味著身處市場一線，企業家對行業趨勢乃至經濟發展方向的判斷。
在市場狂熱期高呼冷靜者可能被人嘲笑為「紙上談兵」，在市場蕭條時侈談增長空間者或被稱之為「魯莽」。一個更加客觀的描述是，房地產市場的調整過於劇烈或急促，對當前穩增長的大環境不利。因此，現在就說房地產已至高點為時尚早，但必須看清，在依舊紅火的地產數據背後，無論是決策層還是市場龍頭企業，更多感受到的是風險，是轉型之迫切，而絕非繼續深陷的魅力。
當然，這種調控政策背後不僅是政策手段，更有市場邏輯。儘管國家統計局公布的一季度地產數據依然紅火，開發投資、新開工面積等投資數據繼續升溫，商品房銷售面積、銷售金額同比增速的輕微下滑，似乎顯示出，樓市依然是最可靠的吸金石。但是，早在4月份數據出爐之前，從監管者到市場一線參與主體，都在發出強烈的警示信號。
有統計局官員就直言，樓市泡沫風險是在非常特殊的行政手段干預下短時間被控制住了，但由於過去近20年形成的上漲—調控—再上漲—再調控已經近乎固化了社會這樣一種循環預期，泡沫風險並未遠去，而是被雪藏，一旦時機成熟還有可能被引爆。
更明確的信號得看房企。不同於中介機構喜歡吆喝房價註定會持續上漲，必須用真金白銀投票的房企卻更加謹慎。實際上，以萬科、萬達為代表的龍頭房企早已加緊其轉型布局，用行動展現變革的迫切性。
4月20日，萬科旗下浙江萬科南都房地產有限公司與杭州市捷運置業有限公司簽署合作開發協議：雙方將聯手開發TOD項目（以公共交通為導向的開發模式），共同探索「軌道+物業」發展模式。不僅如此，日前知情人士還確認，萬科已與鏈家集團簽訂增資協議，萬科將增資30億元獲得鏈家股權，具體持股比例尚未透露。萬科表示，看好鏈家集團的發展空間。萬科還稱，此前雙方聯合創立的裝修公司「萬鏈」為此次增資合作作了鋪墊。
這正是市場上的關鍵信號。過去數年裡，買房與否成為了很多中產家庭財富分化的關鍵節點。持續、高速上漲的房價，讓很多經濟學家連呼看不懂，並不斷有人預言「馬上要調整」。同時，也有一些地產業大佬堅稱，還能再漲若干年。因此，不少老百姓既陷入「再不買就永遠也買不起」的心驚之中，又擔心成為最後一個接盤者，高價入手，深度套牢，餘生皆為衝動入市而買單。
那麼，究竟如何看待在彼此唇槍舌戰之外，各方發出的真正信號呢？
一是決策層怎麼看。
房地產經濟已經到了不得不改的階段。誠然，特別是在當前地方財政壓力漸增的背景之下，土地財政體量之大，地位之重要，房地產行業本身牽一髮而動全身的經濟拉動效應仍然存在。但是，過度依賴房地產的積弊已非中長期難題，而是已經開始顯現。2016年以來，在幾次關鍵性會議上，中央明確提出「抑制房地產泡沫」以及隨後一輪輪的調控政策加碼，雄安新區設立時對「嚴防地產化」的高度警惕和雷霆之舉，都體現了中央對地產經濟可能存在的「泡沫風險」的清醒認識。
由此，自下而上高房價之苦的呼聲，與自上而下結構優化、轉型升級變革的魄力，正在逐步形成合力。對於中層乃至基層執行者而言，隨著輿論監督力量的提升乃至政績考核標準的逐步變化，其激勵懲罰機制的天平也在悄然轉換。
與以前「大、干、快、上」追求GDP的時期相比，藉助房地產拉動GDP的做法更有可能成為被質疑的地方而非政績所在；與之相對的，終身問責、反腐倡廉等政策的落地與力度正在讓少數人通過「大項目」來謀私利的風險激增。
那麼，在這種背景下，如果未來房價劇烈回調的話，政策會溫和轉向嗎？或許會。但是，這種引導更多的是為了「穩」，而不再是依賴性的增長。不難想象，政府的態度在一定程度上意味著，炒房投機的盈利空間正在被壓縮，而風險正在攀升。
二是看市場支撐。
部分堅持熱點城市房價將持續升溫的理由是需求強勁。當然，即使上海2016年已經出現了常住人口的「負增長」，對於北、上、廣、深等匯聚了諸多優勢資源、發展機會的地區而言，人口流入的衝動中短期內持續存在。但必須看到，大部分被疏解出去的群體本身也並非潛在的購房者。
從居住需求來看，對「商品房」的需求似乎的確強勁。但是，居住需求未必要通過「自有住房」來實現。近期「完善住房租賃市場」等相關表述已經屢屢見諸相關文件。據報道，北京市目前正抓緊修改《北京市房屋租賃管理若干規定》，推動《北京市住房租賃管理條例》，以法規完善租房市場。
實際上，住房自有率並不算低，真正的問題不只是買房難，更是租房苦。與美國等國家相比較，租戶的權益較難得到保障。房東動輒漲價或以極低的成本提出終止合約的要求，讓租戶不得不在城市內不斷遷徙，搬家、找新租房所耗費的時間、精力和金錢令租戶不堪其苦。在這種情況下，買房有時候甚至是被迫的選擇。如果租房市場能夠提供更加穩定、價格可承受的房源，將在極大程度上緩解「住房饑渴症」。一線熱點城市尚且如此，三、四線城市更不用說。
三是看領頭房企動作。
萬科一直是地產業的謹慎派。在3月27日的業績發布會上萬科披露，2016年新增存貨減值合計約8.4億元，涉及遼寧大連、營口、撫順，江蘇鎮江、南通，浙江寧波，四川南充等地的項目。這種減值顯示了萬科對相關地區房價的較悲觀預期。不僅如此，萬科一直以來不斷的多元化動作更是體現了萬科的危機感。上文所述的與杭鐵、鏈家合作，是其近幾年來一系列多元化乃至轉型戰略的一部分。
萬達甚至更進一步。「不僅萬達集團不是地產企業，萬達商業也不再是地產企業了。」在萬達集團2016年年會上，萬達董事長王健林對外宣布萬達轉型基本成功。雖然地產收入仍大於租金等其他業務，但預計租賃業務凈利佔比已經超過50%。與此同時，當年萬達集團服務業收入佔比55%，歷史上首次超過房地產，未經審計的凈利潤也大於房地產。「萬達不是地產企業」的意義不在於數據本身，也不僅僅意味著一個企業階段性目標的實現，更意味著身處市場一線，企業家對行業趨勢乃至經濟發展方向的判斷。
在市場狂熱期高呼冷靜者可能被人嘲笑為「紙上談兵」，在市場蕭條時侈談增長空間者或被稱之為「魯莽」。一個更加客觀的描述是，房地產市場的調整過於劇烈或急促，對當前穩增長的大環境不利。因此，現在就說房地產已至高點為時尚早，但必須看清，在依舊紅火的地產數據背後，無論是決策層還是市場龍頭企業，更多感受到的是風險，是轉型之迫切，而絕非繼續深陷的魅力。
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