租購同權沒那麼簡單 保障租賃市場長效發展需加快立法

對於租購同權，本人再次接受證券日報採訪：

但也有人對此持反對意見。如財政部財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林認為，雖然「租購同權」能讓住房產權與教育、醫療等資源脫鉤，真正實現「房子是用來住的」的意圖，從而抑制房價虛高。但如果簡單地進行賦權，而不是均衡優質教育資源、增加學位，「租購同權」或會進一步推高學位房的租賃價格，進而推高學位房的售價。

主持人杜雨萌

從上海推出只租不售住宅用地，到廣州提出租購同權，再到住建部等部委聯合發文，要在12個城市試點租賃市場改革，近一個月來，業界對於住房租賃市場改革的討論，正在持續升溫。

租購同權抬高租價？

業內人士各執一詞

專家認為，「租購同權」只是能讓租房者參加入學排隊，不能保證所有的租房者和業主同時享受優質的教育資源

本報見習記者 杜雨萌

最近一段時間，無論中央還是地方，對於租賃市場的重視史無前例，尤其是住建部聯合財政部、國土部等部門聯合印發的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，更是為租賃市場發展再添重大利好。

對此，鏈家研究院院長楊現領在接受《證券日報》記者採訪時表示，本次政策立足於現實的供需矛盾，更加強調人口凈流入大中城市的租賃市場發展問題，這是一次非常明顯的認識突破，也更加符合實際情況。

事實上，自廣州提出「租購同權」以來，就已引發社會各界的高度關注，主要原因在於其發布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》提出，「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，以及保障租購同權等。」與此同時，廣州還是住建部首批開展的12個住房租賃試點城市之一，這也意味著「租購同權」有望成為具有全國性意義的制度實踐。

那麼，「租購同權」在子女入學上能否真正實踐呢？

方正證券房地產首席分析師夏磊7月27日在接受《證券日報》記者採訪時表示，「租購同權」本質上是讓租房人和業主獲得共同的權利，包括學區、戶籍等，其中最重要的是就近入學權。但要注意的是，「租購同權」只是能讓租房者參加入學排隊，不能保證所有的租房者和業主同時享受優質的教育資源。因為教育資源本身是稀缺的。而且在實際中，不僅租房者和業主不能同權，購房年限不同的業主、戶籍和房屋產權不一致的業主，排隊順序也不一樣。

值得關注的是，除了政策力挺租賃市場外，近來各地也紛紛表態要加大租賃房的供應量。夏磊認為，隨著租賃房供應量的逐步增加，市場中的租金價格也將逐步走低。

但也有人對此持反對意見。如財政部財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林認為，雖然「租購同權」能讓住房產權與教育、醫療等資源脫鉤，真正實現「房子是用來住的」的意圖，從而抑制房價虛高。但如果簡單地進行賦權，而不是均衡優質教育資源、增加學位，「租購同權」或會進一步推高學位房的租賃價格，進而推高學位房的售價。

建立租賃市場發展長效機制

專家稱需法律支持

本報見習記者 孟珂

近日，住建部等部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》提出，要繼續深化城鎮住房制度改革，建立租購並舉的住房制度。

7月27日，對外經濟貿易大學公共管理學院教授李長安在接受《證券日報》記者採訪時表示：「近幾年，的租賃市場有很大發展，在加快改善城鎮居民住房條件、推動新型城鎮化進程等方面發揮了重要作用，但也存在一些問題。與西方國家相比，租房市場與購房市場呈現嚴重失衡狀態。」

社會科學院博士堯秋根昨日對《證券日報》記者表示，目前租房市場的表現有以下幾方面，第一，租房市場供需失衡，想要租房的人很多，但是公開租房的人很少，存在很多私下交易的現象；第二，租房程序不合規，簽訂合同不規範，容易產生法律糾紛；第三，目前租房市場存在大量的黑市；第四，租賃市場上的租房價格失真。

李長安也認為，由於租房市場制度的不完善導致了房價的高漲，同時，租房市場中也出現了很多問題。首先，租房市場受傳統的購房思想制約，人們都希望有自住房，「丈母娘需求」也使購房成為剛需。其次，租房市場秩序不規範，出現各種亂象，例如黑中介、二房東、等現象，使得人們對於租房市場信心不足，導致租房市場信用度較低，阻礙人們對租房的熱情。最後，租房市場與購房市場的權利有所不同，法規制度不完善。

堯秋根認為，有助於住房租賃市場改革的以下措施應儘快出台，一是有關租購併舉的立法，包括用地規劃、稅收征管、融資貸款、承租人管理制度等相關問題需要完善；二是租賃市場應增加供給；三是12個住房租賃市場試點成熟后，應總結經驗，在大中城市進行推廣。

「目前，租房市場基本處於無法可依的狀態，管理部門對於租房市場的監管力度、監管手段都有所欠缺。很多房屋的出租，管理部門並不知情，導致地下出租市場橫行，群租現象、違規建築出租等問題非常普遍。」李長安表示，租房市場要完善監督管理系統，要與住房市場看齊，建立相關法律法規，防止此類租房市場的亂像發生。

加快立法是保障租購同權的主要途徑

本報記者 孫華

日前，廣州市政府印發《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，加快構建租購並舉的住房體系，推動住房租賃市場快速發展。通知的主要看點是賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。

「長期以來，的住房租賃市場以房東直租的分散式租賃為主，存在房東隨意漲價、租期不穩定、剋扣租金等問題，租戶權益得不到保障，租賃房屋似乎低人一等，沒有享受應有的財產權。」房地產首席分析師夏磊昨日在接受《證券日報》記者採訪時表示，為了解決這些問題，首先要加快立法，把房東和租戶的行為規範界定，提供法律支持；其次，要建立申訴機制，回應租戶的投訴，及時提供幫助；最後，要搭建政府房源交易平台，對出租房源建立信用檔案，嚴格查處不良黑中介。

夏磊指出，目前國際上對租戶權益保護最好的是德國，德國通過《民法典》、《刑法典》、《出租權利法案》的若干條款，對合理租金價格、反「租金暴利」、漲租程序、房屋收回程序都做了清晰界定，顯著保護租戶權利。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日也對記者表示，租賃市場的問題要解決，關鍵要分兩種模式進行。第一類是房東個人的房源出租，這一類是要因勢利導的，即政策的各類限定意義不大，關鍵還是要通過建立全市統一的租賃合同和備案等制度，但中間不必涉及太多費用，否則房東和租客會繞過這層關係。第二是對於房企和租賃經營的物業來說，則可以考慮新的模式，即在現在推進此類項目的時候就應該有一個評級的制度，這樣就會更加容易進行操控。

「另外，包括評級等內容其實都可以納入考慮的範圍內。比如說對於中介、房東、租客等應該基於身份證信息建立一個租賃信息庫，對於租賃背後的違規等做法要採取誠信打分的方式進行。」嚴躍進指出。