房地產稅我們該學習誰？

昨天，在住建部的發布會上，釋放了強烈的房地產稅的信號，有記者針對這個問題提問，而住建部的副部長陸克華說了，房產稅這個問題是十八屆三中全會明確的改革任務，要加快房地產稅的立法，並適時推進改革，有關部門正在按照中央要求開展工作。而明確的稅收法定原則，現在所謂的相關工作就是指的立法。所以， 毫無疑問，房地產稅已經箭在弦上，不管你信還是不信！不過這應該還有一段時間，最樂觀的情況，恐怕也要到2019年才有確切的消息。

那麼很多人都在關心，房地產稅到底怎麼徵收，對自己的影響是什麼呢？這個誰也不知道，但可以提供很多借鑒的地方。

首先，失敗的上海重慶模式，上海按人均60平米免征，重慶只有豪宅徵收，而且稅率特別低，上海稅率是0.4%和0.6%；重慶是0.5%、1%和1.2%。這就讓這個政策純屬扯到了蛋，稅基太窄，基本上沒有任何徵收的基礎，只是掛了個羊頭而已，什麼肉也沒賣，這幾年下來，重慶和上海加起來估計也就收上來十幾億元房產稅，相對於幾千億的土地出讓金，九牛一毛都不算。這還得感謝有些人素質覺悟高，所以這個模式非常的失敗，那麼新的房產稅必然是寬稅基，也就是有錢沒錢，征多征少。讓更多的人參與進來。

其次，我們其實自己都有房產稅，1986年就有了，當初是說按照房屋原值扣除10-30%，然後剩下的部分收1.2%，要麼就按出租所得的12%收，但後面補充了一句，非營業的房子，暫不徵收。這一下全國9成的私人住宅全都不收了。這也就是為什麼很少公司去炒房的主要原因，因為公司炒房就屬於營業住房，就要收房產稅了。所以很不划算。但這裡有個問題，就是按照原值徵收，如果你是05年買的房子，恐怕原值只有現在的5-10分之一，一套500萬的房子，只按照50萬收稅，顯然也收不了多少錢。所以這個東西也不會有什麼好結果。反而變相鼓勵了大家早買房。很可能適得其反，引發房價上漲。

第三，美國模式，這個我們之前說過很多次了，基本上是房子就收，而且每個州的稅率不一樣，平均是1.5%左右，是財產稅的一部分。他們實行的是房子評估價值，也就是說有專業機構認定你這套房子值多少錢，然後就根據這個交稅。這個稅已經成為了州政府的主要收入來源，比如稅率最高的新澤西州，每年大概是2.4%左右，幾乎佔了全部的政府收入。而一些發達地區的州，比如加州反而稅率沒那麼高，加州房產稅只佔州政府收入的12%，所以完全就是各地方看心情，估計北上深可以參考加州，而人口多產業不發達的湖南、四川學新澤西的可能性比較大。

第四，日本模式，也是要評估你的土地，房屋的市價，然後徵收物業稅，大概三年評估一次，之前的稅率是1.4%，都市規劃稅是0.3%，兩個加在一起大概是1.7%。這塊收入佔了日本地方政府收入的一半左右。另外日本還有高昂的不動產轉讓稅，保有五年以下的房地產轉讓收益所得稅稅率為30％，居民稅稅率為9％。基本上讓你買來就賣不出去。我有朋友在日本東京工作，因為這些稅太重，所以他買的起房也不願意買，寧可租房更划算。他說日本人沒有盼著房價上漲的，因為房價漲了，每個月的稅都要漲。生活壓力太大。我們既然明確房子是用來住的不是用來炒的，其實日本模式的借鑒意義重大。

第五，韓國模式，韓國對於豪宅徵收高房產稅，稅率是1-3%，而一般的房子稅率只有0.5%，所以其實效果很差，不疼不癢。

那麼我們不妨換個角度，站在政府的角度看房產稅，哪個方式更有利，說白了為什麼推房產稅簡單的意圖就是給地方政府找到收入來源，找到長期飯票，而現在土地出讓金一年下來大概是3-4萬億，怎麼收能夠拿到這3-4萬億呢？有人測算了，全國現在存量房價值217萬億，是GDP的3倍，按照每年1%收稅，大概是2萬億多一點，雖然不能完全替代土地出讓金，但至少6-7成已經出來了。而如果是1.5%的稅率，基本上就完全替代了。而且富的地方，地貴房貴，但地少房少。而窮的地方，房子更多。所以現在你知道為什麼要防止房價大起大落了吧，在評估價格出來之前，房產稅出台之前，房價可千萬不能大落啊。否則這一切就變得沒有意義了。而至於財產權，立法主要就是要解決這個70年的土地出讓期的問題，而小產權房本身就不合法，根本不會在討論之列。

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